COMENTANDO LA LSC (43): Descripción de los bienes muebles aportados en ampliación de Capital in natura. RDGRN de 27 de octubre de 2017

La previsión de las ampliaciones de capital con aportaciones no dinerarias está actualmente prevista en el artículo 63  66 de LSC. Como es sabido, este tipo de ampliaciones de capital consisten, en esencia, en la aportaciones de bienes y derechos no dinerarios al patrimonio social en concepto de capital. Esta particularidad, ha obligado a nuestro legislador a prever algunas norma especiales, que si bien por la propia naturaleza de las mismas, en algunas ocasiones deben interpretarse de forma flexible, y ello sin perjuicio de no perder nunca  de vista el verdadero espíritu de la Ley. 

Tal es el caso tratado en la RDGR de 27 de octubre de 2017,en al que la registradora calificó negativamente una escritura de ampliación de capital por no venir correctamente determinados algunos de los bienes aportados (Compresor, Pistola neumática, generador de aire caliente, ordenador, pantalla, adaptador, equilibradora y elevadores), así como su correspondencia con las participaciones sociales que se crean, y ello por vulnerar el artículo 63 de la vigente Ley de Sociedades de Capital. Ante esta calificación el notario otorgante alega exceso de rigor en la intepretación. 

La Dirección General finalmente revoca finalmente la calificación exponiendo: 

En definitiva, y habida cuenta de la finalidad de las normas objeto de debate en este expediente (cfr. artículo 3 del Código Civil), al objeto de la inscripción en el Registro Mercantil de la escritura de constitución de la sociedad o de aumento del capital social, tratándose de bienes registrables, será suficiente expresar sus datos registrales; respecto del resto de bienes no fungibles será bastante una descripción somera pero suficiente; y, tratándose de bienes no fungibles, que no sean de perfecta identificación, cabe su  descripción «genérica» (cfr. Resoluciones de 7 de junio y 19 de diciembre de 2016 y 3 de enero de 2017, así como, respecto del supuesto similar de descripción de bienes adjudicados mediante la liquidación de la sociedad, la Resolución de 3 de mayo de 2017). En el presente caso el inventario incorporado a la escritura contiene una descripción de los bienes que son objeto de aportación, algunos por unidades y otros por lotes, con expresión de su valor individual y por cada lote, así como de las participaciones que se asignan por cada bien o lote aportado. Los bienes a que se refiere la registradora en su calificación se describen somera pero suficientemente, con indicación de su modelo, sin que sea necesario especificar datos de inscripción toda vez que, como resulta de la afirmación del socio fundador –rectamente interpretada–, no están inscritos. Igualmente, debe estimarse suficiente la especificación de las participaciones que se atribuyen al aportante por cada lote de bienes según se indica en el referido inventario, pues las referidas a los bienes que integran los lotes expresados son aportaciones de conjuntos de bienes, de la misma clase o género, que no son considerados en su estricta individualidad, sino que son contemplados en globo, por lo que la norma debatida ha de ser aplicada con suficiente flexibilidad, atendiendo a su espíritu y finalidad

CASOS Y MATERIALES 43): Es necesaria la licencia de segregación para segregar un local comercial: RDGRN de 26 de octubre de 2017

Es una cuestión que hace tiempo tienen claros los registradores, ente otras cosas porque está expresamente previsto en la Ley. Nos recuerda la Resolución de la DGRN de 26 de octubre de 2017, que es preceptiva la licencia de segretación o resolución administrativa que declare su innecesariedad cuando se otorgan escritura de segregación de locales comerciales. Asi lo prevé la propia Ley de Propiedad Horizontal en su redaccion  dada por la Ley 8/2013, de 26 de junio. Expresa la resolución:

Como ya se indicó en la Resolución de 13 de mayo de 2016, «esta Dirección General en su reciente Resolución de 15 de febrero de 2016, ya tuvo ocasión de afirmar que: «…No hay duda, y así se afirmó en las Resoluciones de 20 de marzo y 28 de mayo de 2014, que tras la redacción dada al artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal por la Ley 8/2013, de 26 de junio, la realización de algún acto de división, segregación o agregación, con la finalidad recogida en dicho precepto, respecto de pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere la previa autorización administrativa como acto de intervención preventiva que asegure su adecuación a la norma de planeamiento. Sin embargo este requerimiento no es pleno, ya que se condiciona en el inciso final del párrafo primero de la letra b) antes transcrito a que «concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo» (actualmente, artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo), precepto con el que está estrechamente relacionado, operando ambos de forma complementaria»».

La redacción dada por el precepto y refrendada por la doctrina de la DGRN es clara. Sin embargo cabe destacar, que nada dice el precepto de la operaciones de agrupación de los elementos de una división horizontal (supuesto no mencionado en la Ley), razón por la cual deber interpretarse, a nuestro juicio, que no es preceptiva la licencia en los casos de agrupación, y ello aunque suponga la modificación de los elementos de una propiedad horizontal (que siempre disminuirá por efecto dela agrupación). 

Más dudosos podrían mostrarse, en nuestra opinión, los casos de "agregación", previstos expresamente en la Ley como actos que requieren autorización administrativa cuando ello suponga un incremento del número de elementos de la división horizontal o del complejo inmobiliario. Por ello, una correcta interpretación del precepto, implica por excluir del ámbito de aplicación del artículo 13 de la LPH, las agregaciones que no lleven implícita el incremento de número de elementos de la propiedad horizontal. 

Y muy importante el recordatorio que nos hace la DGRN sobre la aplicación de este régimen a los denominados complejos  inmobiliarios: 

Dispone el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo que «la constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos. A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos».

La cesta de Navidad; doctrina del Tribunal Supremo (sala de lo Social)

Se hacían eco, hace un año aproximadamente, diversos diarios sobre la novedad que suponía la sentencia del Tribunal Supremo, sala de Social, de 21 de abril de 2016 (rec. 2626/2014) que contenía una novedosa doctrina relativa a la calificación jurídico-laboral de la cesta de Navidad que los empresarios tradicionalmente entregan a sus trabajadores por estas fechas. 

Y decimos novedad, porque esta sentencia, que ha consolidado doctrina, entiende que la cesta de Navidad puede ser considerada una "condición más beneficiosa" del trabajador, y en consecuencia, el empresario que habitualmente y de forma reiterada en los años ha entregado esta cesta a los trabajadores, no puede unilateralmente dejar de hacerlo.

La doctrina tradicional venía considerando la  entrega  de esta cesta, como un mero acto de liberalidad por parte del empresario, y en consecuencia, éste tenía plena libertad para entregarla o no. Con la doctrina dictada ahora por el Tribunal Supremo, la  entrega cuando viene acompañada de habitualidad y reiteración, consolidad una condición de trabajo más beneficiosa para el trabajador y que se incorpora a la relación laboral, y por tanto, no puede ser suprimida unilateralmente por el empresario. 

Más información en noticias jurídicas. 

Recomendaciones navideñas: Micke Masse : "I Still Haven´T Found What I´m Looking For" (cover)

No es aplicable la normativa sobre cantidades entregadas a cuenta a los adquirentes de viviendas que tengan la condición de inversor. ST del TS de 26 de octubre de 2017

La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 2017, ha  tratado una cuestión, a nuestro parecer, de gran importancia en relación a la correcta interpretación de la normativa que regula las garantías sobre cantidades  entregadas a cuenta por los adquirentes de viviendas, y de la cual recomendamos una atenta lectura, pues en ella se contiene la reciente doctrina jurisprudencial sobre la materia. 

Un correcto análisis de la resolución, pasa por comenzar advirtiendo que la Ley 57/1968, a las que se refieren la sentencias objeto de este procedimiento,  actualmente está derogada (no en el momento de iniciarse este procedimiento) y, la normativa vigente sobre las cantidades entregadas a cuenta,   se encuentra regulada en la Ley de Ordenación de la Edificación en su redacción dada por Ley 20/2015 de 14 de julio, que transpone la normativa anterior, aunque con muchos matices, materia a la que ya nos referimos en anteriores entradas [VER TEXTO]. Ello no es obstáculo para aplicar plenamente la doctrina jurisprudencial a la correcta interpretacion de la vigente normativa. 

En el caso enjuiciado, se trata esencialmente de dilucidar, si a los adquirentes de vivienda que tengan la condición  de "inversor" debe ampararles la normativa sobre las garantías  exigibles en la cantidades entregadas a cuenta al promotor, durante el  periodo de construcción de los inmuebles. Al respecto nuestro más alto Tribunal, expresa los siguiente (la negrita y el subrayado son nuestros): 

Así las cosas, la doctrina jurisprudencial verdaderamente aplicable a este litigio es la representada por las sentencias 706/2011, de 25 de octubre , 360/2016, de 1 de junio , 420/2016, de 24 de junio , y 675/2016, de 16 de noviembre , que excluyen del ámbito de protección de la Ley 57/1968 tanto al inversor profesional como al no profesional pero que compre sobre plano o en construcción como inversión o para revender. Como puntualiza la sentencia 420/2016 , dicha exclusión no queda alterada por la referencia a «toda clase de viviendas» en la d. adicional 1.ª de la LOE , pues esta referencia ha de entenderse hecha tanto a las formas de promoción, para comprender así las que «se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa», sin necesidad de ninguna otra norma especial que así lo disponga, cuanto al régimen de las viviendas, para comprender así no solo las libres sino también las protegidas, sin necesidad tampoco de ninguna norma especial. En definitiva, se ha considerado que la expresión «toda clase de viviendas» elimina cualesquiera dudas que pudieran reducir el nivel de protección de los compradores por razón de la forma de promoción o del régimen de la vivienda que compren, pero no puede equipararse a «toda clase de compradores» para, así, extender la protección a los profesionales del sector inmobiliario o a los compradores especuladores, pues entonces no se entendería la razón de que el art. 7 de la Ley 57/1968 atribuya «el carácter de irrenunciables» a los derechos que la propia Ley 57/1968 otorga a los compradores («cesionarios»).

El texto habla por si solo, y no requiere de demasiadas explicaciones, salvo, quizá, reseñar que en el caso concreto el demandante reconoció su condición  de inversor desde la misma interposición  de la demanda (reconocimiento subjetivo) sin perjuicio  de que el propio hecho de adquirir tres viviendas, ya denotaba su propia condición (condición objetiva)

¿Debe gestionarse el "interés público" mediante sociedades mercantiles?; Breve reflexión a propósito de la RDGRN de 26 de octubre de 2017.

Hace una acertada reseña en su blog, el profesor Sanchez Calero, de los aspectos técnicos contenidos en la reciente Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 26 de octubre de 2017, que versa en torno a la aplicabilidad del derecho de sociedades (en concreto a lo previsto en el artículo 265.1 dela LSC sobre nombramiento de  auditores), a las sociedades públicas (en el caso concreto a una sociedad íntegramente participada por la Generalitat Valenciana). En el supuesto concreto, el Registrador deniega la inscripción del acuerdo  de nombramiento de auditores de la sociedades por haberse tomado de forma extemporánea (en ejercicios posteriores a los que se audita). Parece que con la Ley en la mano, la solución a esta cuestión es evidente.

Pero al margen del razonamiento técnico contenido en la resolución, se abre, una vez más, el debate sobre la conveniencia, o no, de que intereses públicos sean gestionados a través de instrumentos de derecho privado. Muy interesante, al respecto,  resultan las reflexiones contenidas en esta resolución de la DGRN que expresa literalmente (la negrita  y el subrayado son nuestros):

Finalmente, alega el escrito de recurso los eventuales perjuicios que podrían causarse a la Administración. Dichos perjuicios eventuales, no obstante, son consecuencia directa de la aplicación de las normas mercantiles que la propia Administración ha considerado convenientes para el cumplimiento de sus fines. Por otro lado, no cabe olvidar, y es muy relevante en el supuesto de hecho, que la propia normativa mercantil prevé que en circunstancias especiales y una vez se haya acordado por el registrador Mercantil competente la procedencia del nombramiento en el supuesto del artículo 265.1 de la Ley de Sociedades de Capital (vid. artículo 354 del Reglamento del Registro Mercantil), el interesado puede solicitar que sea esta misma Dirección General quien proceda al nombramiento de auditor (vid. artículo 356 del propio Reglamento del Registro Mercantil).

El actualmente denominado "Sector Público Institucional"(en el ámbito estatal), viene previsto, definido y delimitado en los artículos 2, y especialmente el 114 de la vigente Ley 40/2015 de régimen jurídico del Sector Público, precepto, éste último, que obliga al legislador, entre otras cuestiones, a justificar que la forma jurídica propuesta resulta más eficiente frente a la creación de un organismo público. E irremediablemente se llega al nudo gordiano de la cuestión: cómo justificar el matrimonio entre el interés social (coincidente normalmente ánimo de lucro) propio de la sociedades mercantiles, y el denominado interés general, propio de las entidades de Derecho Público.

Nada más lejos de nuestras pretensiones, que dar respuesta a tan compleja cuestión, cuyo punto de partida trataría, en nuestra opinión, por comenzar reflexionando sobre los trabajos, entre otros,  de  voces tan autorizadas como las del propio profesor Sánchez Calero en relación a la sociedad cotizada (“El interés social y los varios intereses presentes en la sociedad anónima cotizadas”, RDM, núm.246, 2002) o, en general sobre las corrientes institucionalistas  FONT GALÁN, J.I. y PINO ABAD, M (“La relevante causa negocial de la sociedad”, RDM, núm. 239, 2001), o nivel local y desde la perspectiva estrictamente técnica,  por Victor Almonacid , y en especial el análisis de este autor sobre el caso de Radio Televisión Valenciana a nivel autonómico (Sociedades mercantiles municipales: regreso al Derecho).

Simplemente queda sobre la mesa, una vez más, este debate, que lejos de ser una cuestión teórica, se traslada a realidad con consecuencias prácticas de difícil solución (en materia de contratación administrativa, de contratación de personal, de prerrogativas públicas, materia presupuestaria, registral, entre otras muchas cuestiones), circunstancias éstas, con la que hemos tenido que lidiar, en alguna ocasión,  ante los Tribunales con esta suerte de entidades público-privadas que presentan  la sería dificultad de deslindar el derecho público del privado, y desgraciadamente no siempre con resultados satisfactorios, ni para el interés social, ni para el interés público. 

CASOS Y MATERIALES (42): Títulos para cancelar un arrendamiento inscrito

Como es sabido, los arrendamientos de fincas urbanas pueden acceder al registro de la propiedad, tal y como prevé el Real Decreto 297/1996, sobre inscripción en el registro dela propiedad de los arrendamientos urbanos. No obstante, esta norma solo prevé la cancelación registral de los arrendamientos por transcurso del tiempo, cuando  en realidad, como todos sabemos, un arrendamiento puede extinguirse también por otras causas. La reciente resolución de la DGRN de 23 de octubre aborda el caso de la extinción de un contrato de arrendamiento por resolución del mismo basada en falta de pago. En este resolución se abordan cuestiones como la siguiente: ¿es necesario que la resolución judicial de desahucio solicite expresamente que se cancelen los asientos del registro?. La respuesta es la siguiente: 

A la sentencia firme de desahucio por falta de pago se acompaña, además, decreto de lanzamiento del inquilino y toma de posesión por el arrendador-propietario. Por ello, habiéndose demandado al titular registral del derecho de arrendamiento, por lo que no se ha producido indefensión e inconstitucionalidad en aplicación de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1988 y la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de junio de 1988, aunque no se haya solicitado expresamente la cancelación de la inscripción de arrendamiento, debe entenderse implícita la cancelación del asiento registral, si la demanda de desahucio por falta de pago se ha dirigido contra el titular del derecho inscrito