La no emisión del aval individualizado al comprador, no exonera a los garantes, en caso de incumplimiento del promotor, de la responsabilidad de devolver las cantidades entregadas a cuenta (ST TS de 23/09/2015)

La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2015, analiza un supuesto más de  responsabilidad de las entidades avalistas de las cantidades entregadas a cuenta, cuando el promotor incumple sus obligaciones. Cabe destacar que, esta resolución, se ha dictado al amparo de la derogada normativa contenida en la Ley 57/1968 (hoy sustituida por la reciente ley 20/2015 a la que ya nos hemos referido en este blog).

Para analizar estos supuesto, cabe partir de la premisa de que las garantías de las cantidades entregadas a cuenta a los promotores de viviendas, solo pueden ser efectivas en caso de "incumplimiento del promotor". El juez del concurso declaró resueltos los tres contratos de compraventa, y uno de los tres compradores votó a favor del Convenio de Acreedores. En el caso que nos ocupa, al parecer, el promotor incumplió sus obligaciones; no obstante, a pesar de dar copia de una "póliza colectiva" no entregó los avales individualizados a los compradores, circunstancia que alegan las entidades avalista para declinar su responsabilidad. No obstante el Tribunal Supremo, en relación a dos de los contratos resueltos y cuyos clientes no votaron a favor  del convenio,  aclara que:

la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva.

Parece que la interpretación del Tribunal tiene su base en entender que las garantías que ofrecen las entidades a los compradores de viviendas, son más que un aval, porque incluso, ante la inexistencia del aval individualizado, los compradores ante el incumplimiento del promotor pueden reclamar a las compañías aseguradoras. 

Merece la pena detenerse en que la demanda de uno de los compradores (el tercer contrato en cuestión), fue desestimada desde la primera instancia, por haberse adherido la compradora la Convenio aceptando una quita de un 35% y una espera de 3 años, y ello por entender el juez de instancia que se había producido una novación contractual. Al parecer, este cliente no interpuso recurso de apelación ni de casación, razón por la cual el pronunciamiento respecto de su derecho fue firme. Y este planteamiento,  no parece demasiado coherente con lo dicho, por el Tribunal Supremo en sentencia de 23 de julio de 2015, en la cual la Sala parece defender la tesis contraria a la que defendió el juez de instancia y de la que nos ocupamos en el siguiente post.