Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio:. Breve comentario de urgencia del Capitulo V "Seguridad jurídica en materia inmobiliaria". Las declaraciones de obra nueva y sus requisitos de inscripción

A veces sorprende como la escrituras de Declaración de Obra Nueva en construcción y las actas de termianción de obra, que han sido tradicionalmente el instrumento jurídico hipotecario de creación de fincas urbanas en el Registro de la Propiedad, se están convitiendo y tras la ultimas reformas legislativas, en instrumentos de "control administrativo" de la legalidad de las edificaciones, planteamiento a mi juicio erróneo. Nada tiene que ver el Registro de la Propiedad y los negocios jurídicos sobre fincas registrales con el cumplimietno de la normativa constructiva o energética. Estamos convirtiendo las funciones jurídico-hipotecrias de los notarios y registradores en elementos de control administrativo de las construcciones. Como es sabido, el marco legal de la "declaración de obra nueva, división horizontal" y su correspondiente "Acta de Terminación de Obra" el Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio (articulos 45 y siguientes). Los requisitos para poder otorgar la declaración de obra nueva de un edificio han sido tradicionalmentación de obra", era La propia ley hipotecaria y, especialmente, los siguientes:

1.- Declaración descriptiva de la obra, con superficies, lindes; en caso de división horizontal con descripción de los de partamente y cuotas de participación.

2.- Manifestación del técnico comptente de que el proyecto para el que se obtuvo la licencia era conforme a la descripción dada.

3.- Licencia o autorización administrativa que ampara la descripción de la obra.

4.- Prespuesto de ejecución material (a efetos de valoración fiscal de la obra).

Para la terminación de obra además:

1.- Declaración del técnico competente de estar finalizada la obra

2.- Póliza del Seguro Decenal en vigor(que exige la Ley de Ordenación de la Edificación).

Tras la entrada en vigor del Real Decreto Legislativo 8/2008, de 20 de junio [VER TEXTO] por el que se aprobaba el Texto Refudido de la Ley del Suelo, se incoportó a la regulación de la materia un nuevo precepto, el artículo 20 de este decreto legislativo , cuya redacción era francamente desafortunada, tan desadortunada, que la propia Dirección General de Registro y Notariado, tuvo que aclarar si era exigible algún requisito más en las declaraciones de obra nueva. Así las cosas, la Resolución-Ciruclar de la DGRN de 26 de julio de 2007 [VER TEXTO], destacó que el único requisito, que tras la entrada en vigor de la Ley del Suelo, se añadía, era la exigencia de que el Promotor tuviera a disposición el "Libro del Edificio" (también exigido por la Ley de Ordenación de la Edificación-art.7). El cumplimiento de este requisito se ha solucionado en la práctica por los notarios, otorgando un "acta notaria de depósito del Libro del Edificio" de forma previa o coetánea a la firma del Acta de Terminación de obra.

La entrada en vigor del Decreto Ley 8/2011, se da nueva redacción al artículo 20 del Real Decreto legislativo 8/2008 (ley del suelo), formulando una redacción in extenso, en algunos aspectos reiterativa y en algún punto novedosa. En primer lugar, como novedad, debe destacarse

Artículo 24. Declaración de obra nueva.
Se otorga una nueva redacción al artículo 20 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que queda redactado del modo siguiente:
«1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios ( seguro decenal y acta de depósito del libro del edificio)
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente
2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.
3. En aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se producirá mediante un asiento de inscripción, cuya extensión quedará sujeta a lo previsto en el apartado primero en relación con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas terminadas

4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:

a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público
b) El asiento de inscripción dejará constancia de la situación de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable. A tales efectos, será preciso aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido”
c) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación.»

Debemos destacar de la nueva redacción del precepto las siguientes novedades en relación a las obra nuevas en construcción:
1.- En relación a las decclaraciones de obra nueva en construcción, a la hora de otorgar el Acta de Terminación de obra deberá protocolizarse testimonio de la autorización adminsitrativa que permita la ocupación del inmueble (debe entenderse, a mi juicio, licencia de primera ocupación, o en caso de Vivienda Protegida la Calificación Defintiva). Sin embargo, además, la nueva norma exige la acreditación de las autorizaciones administrativas acreditativas del "cumplimiento de los requisitos energéticos". ¿A qué se refiere el legislador con éste último requisito?; ¿a que las licencias de ocupación deben hace mención de este extremo?, o, a que ¿es además exigible certificacación técnica acreditativa del cumplimiento en materia enérguta del Código de la Edificación? ¿será necesaria la intervención documental de las compañías suministradoras?. Este punto, sin duda, requiere una aclaración, que vendrá dada por la práctica.
2.- La terminación de obra ya no casusará nota marginal, sino "inscripción" en los casos en los que haya sido modificado el proyecto, siendo exigibles, además, los requisitos iniciales (manifestación del técnico, licencia que ampare la descripción, en su caso licencia de primera ocupación y acreditación del depósito del libro del edificiio). Por ello, las modificaciones de la declaración de obra nueva  sunpondrán un importante encarecimiento de este acto, porque accede la registro mediante inscripción devegándose el coste arancelario de ésta y no de una simple anotació. Ciertamente esta realidad ya era contemplada por la práctica registral teniendo ahora su reflejo legal.
3.-. En relación a las edificaciones que no cuentan con licencia de Edificación, y para las que ha prescrito las medidas de reestrablecimiento urbanístico que podían haberse adptado mediante el correspondiente expediente de disciplina urbanística (cuyo régimen, a efectos civiles, se encontraba en el artículo 52 del RD 1093/1997, y en el ámbito urbanístico por la correspondiente legislaciones autornómicas), son equiparadas a edificaciones realizadas fuera de ordenación, debiendose comprobar, para su inscripción, que el suelo no es demanial ni sobre el mismo existen servdumbres de uso público general y debiendo aportar documento administrativo acreditativo de su situación; además, en la inscripción de este tipo de edificaciones debe hacerse constar que están "fuera de ordenación" con la consiguiente obligación, para el Registrador, de comunicarlo al Ayuntamiento correspondiente.
4.- Se consagra legalmente la obligación de otorgar Acta de Depósito del Libro del Edificio para poder otorgar el Acta de Terminacion de Obra
5.- Por último, debe támbién destacarse, la inclusión de un nuevo párrado en el artículo 17 de la Ley del Suelo, relativo a los complejos inmobiliarios (regulados civilmente en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal) y  a cuyo tenor:

6. La constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida, o el testimonio notarial de la misma.»

Una breve reflexión final: una vez más, observamos como con la promulgación de estas normas, se imponene obligaciones de vigilancia urbanística y de legalidad administrativa a notarios y registradores, y se pierde la ocasión de regular algunos aspectos civiles, que en nuestra opinión merecen más atención por el legislador (como el régimen jurídico de la división horizontal tumbada, las servdumbre de compañías suministradoras,  o el régimen de la llamda "Comunidad Valenciana"). Bien es cierto, que se han elevado a categoría de Ley algunas prácticas registrales hasta el momento utiilizadas para cubrir determinados vacios legales.

Otros comentarios:
- Comentario de Carlos Alfonso Tocino, Registrador de la Propiedad [VER COMENTARIO].
- Iuriscivilis [VER COMENTARIIO]