CASOS Y MATERIALES (29): "El valor de tasación" en la ejecución judicial y extrajudicial.

La Resolución de la DGRN de 26 de julio, publicada en el BOE el pasado día 5 de octubre, trata el tema de la determinación del valor de tasación en las escrituras de hipoteca. Como es sabido, y desgraciadamente hoy en día más, la ejecución hipotecaria puede llevarse a cabo de conformidad con lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 681 y sigs) pudiendo asimismo las partes pactar también el procedimiento de ejecución extrajudicial (notarial, regulado en los artículos 234 y sigs. del Reglamento Notarial). Lo normal y lo lógico es que el valor de tasación pactado a efectos de subasta (judicial o notarial) sea el mismo, de hecho así lo exige la Ley (artículo 129 LH). Pero el valor debe ser determinado y no puede designarse de forma imprecisa, como es normal. Si se modifica el valor de tasación, debe hacerse a todos los efectos, y no solo a efectos de ejecución extrajudicial. La resolución que señalamos aborda el caso concreto de una escritura de novación de hipoteca en la cual se modifica el valor de tasación "a efectos de ejecución extrajudicial" no quedando de forma clara y determinada cual es. La confusión, en este caso concreto y según afirma el recurrente, tiene su origen en una hipoteca inscrita anteriormente a favor del mismo acreedor (en el que constaba un valor de tasación distinto). Pero no es exactamente así;  Lo que aclara la DGRN es:

(...) El problema proviene porque la tasación a efectos de subasta que consta inscrita en la hipoteca cuya modificación se pretende es distinta de la que resulta de la escritura de modificación (y coincide con la que consta en la segunda de las hipotecas inscritas, de ahí la confusión). Por este motivo es preciso aclarar el importe pactado como valor de tasación a efectos de ejecución extrajudicial porque puede ser que la voluntad de las partes sea unificar el valor de tasación para el ejercicio de la acción directa de modo que sea el mismo en ambas hipotecas inscritas (como parece deducirse del pacto primero y del hecho de que el valor de tasación que resulta del certificado protocolizado coincida con el de la hipoteca inscrita en segundo lugar) o por el contrario mantener un valor de tasación a efectos de subasta distinto para cada una de las dos hipotecas inscritas (como parece deducirse del tenor literal del pacto sexto con la matización que recoge el próximo apartado). (...)

La Dirección General centra el problema en la indeterminación del valor de tasación de la segunda de las hipotecas. Conclusión: no cabe pactar valores de tasación distintos para la ejecución judicial y extrajudicial en una escritura de hipoteca, pero si que cabe que sobre una misma finca un mismo acreedor ostente dos derechos de hipoteca en los que conste valores de tasación distintos.