CASOS Y MATERIALES (37): Valor de subasta e hipoteca tras la ley 1/2013. RDGRN de 22 de enero de 2014.

Dos recientes resoluciones de la DGRN de 22 de enero de 2014 [VER TEXTO 1] [VER TEXTO 2] nos muestran la aplicación práctica de la ley 1/2013 en relación a la constitución de hipotecas y la correcta determinación "formal" y "material del valor de tasación. 

La citada norma legal, modifica, entre otros muchos preceptos los artículos 682.2 de la Lec y 129.2 de la Ley hipotecaria, preceptos que regulan, respectivamente, la ejecución judicial y extrajudicial de la hipoteca. La novedad más importante, a efectos formales, introducida en ambos preceptos es la exigencia de que el valor que se establezca como valor de tasación para subasta no podrá ser inferior al 75% del valor que se desprenda del certificado de tasación que se acompañe en la escritura, que además, en todo caso, debe ser expedido por entidad autorizada para hacer tasaciones oficiales. Tras la entrada en vigor de la Ley, esta exigencia queda expresamente establecida como requisito de inscripción de la hipoteca ordinaria en la que la ejecución se regiría por la LEC (art.682 LEC), como en el caso de que se haya pactado la ejecución extrajudicial prevista en la Ley hipotecaria (art.129 LH)

La DGRN en la citadas resoluciones, y tras la entrada en vigor de la Ley 1/2013, analiza dos cuestiones: en primer lugar, si la exigencia del certificado oficial emitido por entidad autorizada debe se aplicable solo a las hipotecas constituidas favor de entidades de crédito, o por el contrario debe se aplicada a toda hipoteca; y en segundo lugar, al valor concreto mínimo que puede alcanzar el valor tasación para subasta. Y al respecto la Dirección General expresa:  

En efecto, la citada Ley 1/2013, de 14 de mayo, impone, para toda hipoteca ya se  destine o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios, como requisito  legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de  ejecución directa o de la venta extrajudicial, la doble condición de que la finca haya sido  previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercado hipotecario y que el valor  de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento de la  realizada conforme a la citada legislación. A tal fin, su artículo 7 da nueva redacción al  artículo 682.2, número 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que ahora dispone: «2. Cuando  se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente Capítulo se aplicarán  siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos  siguientes: 1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en  que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta,  que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación  realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación  del Mercado Hipotecario». En el mismo sentido se modifica el artículo 129 de la Ley  Hipotecaria que tras la reforma establece: «2. La venta extrajudicial se realizará ante  Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes: a) El valor en que los  interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del  que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni  podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada  conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado  Hipotecario». Esta normativa es aplicable con independencia de los sujetos y de la naturaleza del  bien hipotecado.

Las consecuencias prácticas de esta reforma legislativa, a los efectos de constitución de hipotecas en garantía de obligaciones, bien con entidades de crédito, bien entre particulares queda clara:

1.,- El valor establecido para subasta no puede ser inferior al 75% del valor que se desprenda del certificado de tasación. 

2.- La tasación, y cu correspondiente certificado que se incorpora a la escritura, debe realizarse por unas de la entidades autorizadas por la ley del mercado hipotecario. 

Siendo la inscripción de la hipoteca "constitutiva" de la misma, la importancia de cumplir estos requisitos determinará su acceso al registro, y consecuentemente su existencia.