Modificación de la Ley de Ordenación de la Edificación (por Ley 20/2015, de 14 de julio)

En la disposiciones final primera, adicional tercera, transitoria tercera y derogatoria tercera,  de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradores [VER TEXTO BOE], se han modificado algunos preceptos de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación en relación a las cantidades entregadas a cuenta al promotor por los adquirentes de viviendas  en el proceso de construcción. 

En relación a la derogación de normas,, cabe destacar que se deroga la Ley 57/1968, de 27 de julio de percibo de cantidades entregadas a cuenta, así como el decreto 3114/1968 y la orden de 29 de noviembre de 1968, normas que regulaban las garantías de las cantidades entregadas a cuenta por adquirentes de viviendas en construcción. La previsión legal de estas garantías ahora queda incluida en al Ley de Ordenación de la Edificación (disposición final tercera y disposición adicional primera).

Dejando al margen, la reordenación de normas, no se aprecian modificación sustanciales de fondo (aunque si de forma en las garantías), pues los plazos de garantía previstos en la LOE ( de un año, de tres y de diez años para defectos de acabado, instalaciones y defectos ocultos y vicios estructurales, respectivamente) y las obligaciones de los promotores de garantizar las cantidades entregadas a cuenta mediante póliza de seguro y aval bancario,  permanecen vigentes en sus aspectos esenciales.  

Quizá la novedad más relevante son los requisitos que deben cumplir la pólizas de seguro y los avales que garanticen estas cantidades a cuenta, y que antes de la reforma no estaban claramente definidos (y que deberán adaptarse a la modificación antes del 1 de enero de 2016). Los requisitos parar garantizar las cantidades en caso de suscribir póliza de seguro serán: 

1. Para que un contrato de seguro de caución pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas deberá cumplir los siguientes requisitos:

a) Se suscribirá una póliza de seguro individual por cada adquirente, en la que se identifique el inmueble para cuya adquisición se entregan de forma anticipada las cantidades o los efectos comerciales.b) La suma asegurada incluirá la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.c) Será tomador del seguro el promotor, a quien le corresponderá el pago de la prima por todo el periodo de seguro hasta la elevación a escritura pública del contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente.d) Corresponde la condición de asegurado al adquirente o adquirentes que figuren en el contrato de compraventa.e) El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible.f) La duración del contrato no podrá ser inferior a la del compromiso para la construcción y entrega de las viviendas. En caso de que se conceda prórroga para la entrega de las viviendas, el promotor podrá prorrogar el contrato de seguro mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informar al asegurado de dicha prórroga.g) La entidad aseguradora podrá comprobar durante la vigencia del seguro los documentos y datos del promotor-tomador que guarden relación con las obligaciones contraídas frente a los asegurados.h) En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente. Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.El asegurador deberá indemnizar al asegurado en el plazo de treinta días a contar desde que formule la reclamación.i) En ningún caso serán indemnizables las cantidades que no se acredite que fueron aportadas por el asegurado, aunque se hayan incluido en la suma asegurada del contrato de seguro, por haberse pactado su entrega aplazada en el contrato de cesión.j) El asegurador podrá reclamar al promotor-tomador las cantidades satisfechas a los asegurados, a cuyo efecto se subrogará en los derechos que correspondan a éstos.k) En el caso de que la entidad aseguradora hubiere satisfecho la indemnización al asegurado como consecuencia del siniestro cubierto por el contrato de seguro, el promotor no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada.l) En todo lo no específicamente dispuesto, le será de aplicación la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.

Y en caso de emitirse avales serán: 

2. Para que un aval pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas deberá cumplir los siguientes requisitos:

a) Deberá emitirse y mantenerse en vigor por la entidad de crédito, por la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.b) En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, el beneficiario, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá exigir al avalista el abono de dichas cantidades. Igualmente, el beneficiario podrá reclamar directamente al avalista cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.c) Transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval.