CASOS Y MATERIALES (8): La falta de financiación y los contratos de compraventa de viviendas; ¿existe legitimación del comprador para instar la resolución del contrato ? No.

Una de las consecuencias de la crisis económica ha sido, como todo el mundo sabe, la restricción del crédito. Por ello, aquellos que, bien por razones inversoras, bien por otro tipo de motivos, firmaron contratos de compraventa de viviendas en construcción, se encuentran, en muchos casos, en la situación de no poder obtener la financiación necesaria para poder dar cumplimiento a estos contratos cuando el promotor pone a su disposicion las viviendas. Ha proliferado abundantemnte las demandas contra empresas promotoras que isntan la resolución de los contratos sobre la base de que el comprador no puede obtener financiación.  Pero en ningún caso se piensa en el perjuicio que supondría para los promotores que estos contratos puedieran resolverse. La jurisprudencia mayoritaria se muestra contraria a reconocer a los compradores legitimación para resolver estos contratos.

A la vista de los antecedentes son necesarias unas breves consdieraciones.

En primer lugar, se deberá estar a lo pactado en el contrato de compraventa sobre la base del principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 Cc). Por esta razón, salvo que se haya previsto que la falta de financiación es causa de resolución, se deberá estar a las normas y principios generales. Incluso, a pesar de que haya pacto expreso, el comprador que inste la resolución, deberá haber cumplido a su vez todas sus oblgaciones (para el caso de haberse previsto pagos aplazados); recordemos que aquellas parte contratante que incurre "en mora" pierde toda facultad resolutoria.

En segundo lugar, a falta de pacto expreso, debe estarse a las normas generales de contratos contenidas en el Código Civil, en especial, al artículo 1124 Cc, a cuyo tenor sólo puede exigirse la resolución de las obligaciones recíprocas (como es el caso de la compraventa) en aquellos casos en los que la otra parte (el promotor) haya incumplido sus obligaciones. Y recordemos, de conformidad con la línea jurisprudencial, que ese incumplimiento debe ser grave.

Nuestra jurisprudencia es clara a la hora de desestimar las pretensiones resolutorias de compradores de viviendas cuando el promotora ha cumplido estrictamente sus obligaciones. Ni es aplicable el "caso fortuito" ni la cláusula general "rebus sis stantibus".  En este sentido, adjuntamos un interesante vículo sobre en el que se puede leer la opinión de cinco prestigiosos jueces y magistrados de reconocido prestigio [VER OPINIONES]  publicada en la página de "EL DERECHO" . Cuestión diferente es cuando el promotor ha incumplido sus obligaciones de forma grave, especialmente la del plazo de entrega (entendiendo como incumplimiento varios meses de retraso), circunstancia que legitimaria la resolución contractual.

Desde el punto de vista financiero, debe plantearse que el promotor ha invertido las cantidades a cuenta recibidas por los clientes en la construcción de las viviendas, razón por la cual resultaría desequilibrado, que la parte que ha cumplido con sus obligaciones contractuales debiera, además, devolver las cantidades entregadas a cuenta como consecuencia de estas pretensiones resolutorias. ¿Qué solución dar, pues, al problema de quien no puede cumplir por por no obtener financiación pero no puede resolver el contrato por carecer de legitimaicón para ello? . La solucion, a nuestro parecer, sólo puede darla quien ha cumplido sus obligaciones y debe pasar por una resolución contractual instada por el promotor con aplicación del artículo 1.101 Cc, aplicando las cantidades entregadas a cuenta para el resarcimiento de daños y perjuicios (especialmente los financieros) soportados por el promotor cuando éste pueda justificarlos. Todo ello sin perjuicio de la facultad que asiste al promotor para exigir el cumplimiento de las obligaciones a aquellos compradores que sí pueden hacer frente a la compra de la vivivienda.

Texto del Reglamento sobre acceso a las profesiones de abogado y procurador (Real Decreto 775/2011, de 3 de junio

En el BOE del pasado día 16 de junio, se ha publicado finalmente el Reglamento regulador del acceso a las profesiones de abogado y procurador. Esta norma se ha dictado en desarrollo de la Ley 34/2006 de 30 de octubre. El contenido del mismo versa sobre los requisitos generales de acceso a la profesión de abogado y procurador, la formación necesaria "previa" para acceder a dichas profesiones, las instituciones que pueden impartir dicha formación y las normas genéricas sobre las pruebas de acceso, entre otra materias relacionadas.

Esperaremos impacientes a las "pruebas piloto" para analizar el contenido de los cursos y de las pruebas de acceso.

Se adjunta TEXTO PUBLICADO EN EL BOE.

La Sentencia del TJCE de 26 de mayo de 2011 sobre la Ley Urbanística Valenciana declara ajustada a Derecho dicha norma: texto de la Sentencia

Ya anticipaba el diario El País en septiembre de 2010 que en Bruselas, a pesar de la imagen que la ley urbanistica valenciana tenía, se afirmaba que esta norma cumplía con las exigencias europeas [VER ARTICULO]. Pues bien, el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas en Sentencia de fecha 26 de mayo de 2011 , dictada en en procedimiento C-306/2008, ha declarado que la Ley Urbanística Valencia [LUV] es conforme a las directivas europeas (Directiva 93/37 o de la Directiva 2004/18) . De lo que no cabe duda, es de que, a pesar de que el Tribunal haya declarado la legalidad de la norma, de alguna forma la imagen del urbanismo valenciano ha quedado dañada como consencuencia de este procedimiento judicial que la Comisión Europea instó frente al Reino de España, y que de alguna manera, reflejaba la "comunis opinio" que parte de la problación, sobre todo la afectada por los programas urbanísticos, tenía sobre la cuestión. Será compleja la labor de "limpiar" la imagen del urbanismo valenciano, que incluso ha sido atacada y tildada de "abusiva" durante muchos años (recordemos que la propia televisión pública en el programa informe semanal en el año 2006, emitió un reportaje que irradiaba una imagen de abuso extremo).  TEXTO DE LA SENTENCIA AQUÍ

CASOS Y MATERIALES (7): ¿Puede disolverse por acuerdo de la Junta una sociedad limitada con único acreedor y sin patrimonio para pagarle? Doctrina de la DGRN

El caso tratado, en síntesis puede resumirse así: una sociedad de responsabilidad limitada tiene un único acreedor (entidad de crédito) al que le adeuda 140.468 € no teniendo bienes para poder satisfacer su deuda. La Junta de la sociedad acuerda la disolución y liquidación, haciendo constar su total insolvencia y la existencia del acreedor al que no se le puede pagar la deuda. El Registrador Mercantil no admite la inscripción de la escritua (que conllevaría la extinción y cierre de la hoja registral) por entender que debe instarse un concurso de acreedores, en el marco del cual podrá extinguirse la sociedad.

La cuestión a dilucidar se centra en determinar qué prevalece: por un lado los artículos 385, 390 LSC que exigen el pago de los acreedores dentro de las operaciones de liquidación, o los artículos 4, 21, 40, 43, 48, 71 y 163 de la Ley Concursal. La DGRN determina que es requisito necesario para poder inciar un procedimietno concursal, la existencia de una pluralidad de acreedores; en caso contrario, no se dá uno de los prespuestos esenciales para la existencia del concurso, razón por la cual, debe admitirse la escritura de disolución y liquidación cuando existe un solo acreedor. Resolución de la DGRN de 29 de abril de 2011 [ver texto BOE]. Así pareció admitirse también, antes de la entrada en vigor de la Ley Concursal en Resolución de la DGRN de 13 de abril de 2000 [ver texto BOE].

Transcribimos parcialmente la doctrina contenida de la reciente Resolución de 29 de abril :

3.- En el presente caso, sin embargo, puede resolverse la cuestión planteada sin necesidad de prejuzgar sobre la procedencia o improcedencia de la declaración de concurso, ya que en el ámbito estrictamente registral no existe norma alguna que supedite la cancelación de los asientos registrales de una sociedad de capital que carezca de activo socia a al prevai declaración de concurso.

Como puso de relieve este Centro Directivo en Resolución de 13 de abril de 2000, aunque es principio básico de nuestro ordenamiento jurídico societario que el reparto del haber social entre los socios requiere inexcusablemente la previa satisfacción de los acreedores sociales- o la consignación o el depósito del importe de la obligación pendiente e, incluso, su aseguramiento o afianzamiento, según los casos (cfr artículos 391.2, 394.1, 395 y 396 de la Ley de Sociedades de Capital , 235 del Código de Comercio, y 1078 en relación con el 1082 del Código Civil) es también cierto que esas disposiciones relativas al pago de los acreedores o consignación de sus créditos presuponen necesariamentee una disponibilidad patrimonial que permita el cumplimiento de tales obligaciones de suerte que si resultara acreditada la inexistencia de haber social, no puede impedirse la cancelación de los asientos registrales de al sociedad

Otros comentarios sobre la Resolución en:

- Registros y notarios

Comentando la LSC (18): artículo 178 la "junta universal" a propósito de la RDGRN de 7 de abril de 2011.

Establece el artículo 178 LSC que en la Junta universal no existe convocatoria, pero son preceptivos otros dos requisitos: 1.- Que esté presente o representado todo el capital social; 2.- Que los asistentes acepten por unanimidad la celebración de la reunión.

Se nos presenta un caso en el cual, al parecer, están todos los socios, pero no se ha hecho constar expresamente que aceptan por unanimidad la celebración de al reunión. La Dirección General de Registro y del Notariado, de 7 de abril de 2011 [publicada en el BOE del 11 de mayo]  entre otras cuestiones tratadasa en la citada resolución,  nos recuerda implicitamente que debe hacerse contar que los asistentes aceptan expresamente la celebración de al Junta la afirmar:

3.- El segundo defecto debe ser confirmado, toda vez que no se expresa en al escritura que la Junta General se haya reunido con carácter de unviersal, sin que sea suficiente la referencia a la asistencia a la reunión de los dos únicos socios.

Tratándose de acuerdes que han de inscribirse en el Registro Mercantil, deben constar en la certificación de los acuerdos sociales - o en la escritura, en el presente caso - los elementos esenciales para poder apreciar la regularidad de la convocatoria de la Junta General o, en su caso, las circunstancias necesarias para la consdieración como Junta universal (cfr artículos 97.2ª y 3ª y 112.2 del Reglamento del Registro Mercantil).

Publicada la Instrucción de la DGRN sobre convocatoria y publicación de las Juntas de las Sociedades de Capital.

El pasado día 25 de mayo se publicó en el BOE la Instrucción de la DGRN sobre constitución de sociedades mercantiles y convocatoria de la Junta General, en aplicación del Real Decreto-ley 13/2010 de 3 de diciembre. [VER TEXTO BOE].  Se ha publicado, asimismo, una corrección de errores de la citada instrucción el 28 de mayo [VER TEXTO BOE].

Los notarios y registradores se han hecho eco de esta instrucción; adjuntamos notas de urgencia sobre la misma [Notas urgencia página de Registradores].

Por nuestra parte, queremos destacar que esta instrucción vuelve a tratar el tema de la publicación de la junta mediante anuncio en la página web de la sociedad (ver punto 9 de la instrucción), exigiendo que para utilizar esta forma de convocatoria la página web de la sociedad conste en los estatutos sociales o haya sido comunicada individualmente a cada socio o comunciado al Registro Mercantil para hacer constar dicha circusntancia mediante anotación. En relación a este tema, no resuelve como acreditar que la convocatoria ha estado expuesta en la página durante el plazo señalado por la Ley. Al respecto véase comenatrios del Registrador García Valdecasas

En segundo lugar, también debe destarcarse que la Instrucción vuelve a incidir en el proceso de constitución de las sociedades limitadas con capital inferior a 30.000 € (cuya regulación se contiene en el RDL 13/2010) y todas las obligaciones formales y temporales exigibles a los registradores y a los notarios.

CASOS Y MATERIALES (6): Algunos aspectos prácticos de las hipotecas a favor de Hacienda en garantía de aplazamiento y fraccionamiento de tributos

Es común, dada la situación generalizada de iliquidez de las empresas, que éstas hayan tenido que optar por solicitar el aplazamiento y el fraccionamiento de determinados tributos, en especial el IVA, prestando la correspondiente garantía hipotecaria para dar cumplimiento al Reglamento de Recaudación. Para elaborar este tipo de operaciones es conveniente, entre otras cuestiones, tener en cuenta algunos aspectos de orden hipotecario:

A.- La hipoteca en garantía es una "hipoteca unilateral" (art. 141 LH), es decir, se otorga sólo por el dedor sobre la base de la resolución administrativa que concede el aplazamiento identifica el bien y la responsabilidad hipotecaria (que debe alcanzar el principal y los intereses, incrementados en un 25%). El plazo para constituir la hipoteca es de dos meses desde la recepción de la concesión de aplazamiento y fraccionamiento con garantía hipotecaria. Hay que tener presente, que en caso de hipotecar varios bienes, deberá procederse a la distribución de la responsabilidad hipotecaria total entre los mismos en función de su valor.

B..- Una vez otorada la escritura, debera presentarse al Registro (previa liquidación del impuesto de Actos jurídicos documentados). Al parecer, algunas oficinas liquidadoras están considerado que es una operación sujeta al AJD y que tributa al tipo de gravamen (en la Comunidad Valenciana al 1%) establecido para los actos jurídicos documentados. Al respecto, mostramos nuestra absolutar disconformidad, pues el sujeto pasivo es la Agencia Tributaria (o administración que corresponda) que goza de exención subjetiva del tributo. Pero las oficinas liquidadoras,  están exigiendo el pago de tributo; es una situación paradójica, el hecho de que quien no puede hacer frente a las obligaciones tributarias, además, deba pagar un impuesto como consecuencia de un acto jurídico en el que el beneficiario de la garantía es el propio Estado. Cabe alegar en favor de nuestra interpretación, la Doctrina Administrativa contenida en las las Consultas vinculantes V-1544-07 de 11 de julio de 2007, V-1882-07 de 12 de septiembre de 2007.

C.- Una vez se inscriba la hipoteca debe solicitarse a la Agencia Tributaria que la Hipoteca sea Aceptada (recordemos que hasta el momento es una hipoteca unilateral)  mediante resolución administrativa, que una vez obtenida, deberá asimismo presentarse al Registro para su anotación.

D.- La cancelación: una vez pagada la deuda, se producirá también mediante resolución administrativa, qeu a su vez deberá presentarse al Registro para que cause la correspondientes inscripción.