Resolución por falta de pago en el contrato de compraventa de bienes inmuebles (art. 1504 Cc): ultimas sentencias del TS de 10 de junio de 2011, 22 de junio y 7 de julio de 2011

En los contratos de compraventa de bienes inmuebles cuando el comprador no atienda a sus obligaciones de pago - supuesto muy común en la práctica porque se suele pactar el pago aplazado de parte del precio - el vendedor, salvo que se haya establecido en el contrato otra previsón, podrá optar por exigir el cumplimiento del contrato (artículo 1124 del Código Civil), o instar la resolución del contrato en los términos previstos en el artículo 1.504 del Código Civil, a cuyo tenor:

En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término

PRIMERA OPCIÓN: El requerimiento notarial. el vendedor deberá requerir de pago otorgándole plazo al commprador para que cumpla con su obligación, transcurrido el cual el efecto resolutorio tendrá pleno efectos. Este el caso de la sentencia del TS de 22 de junio de 2011 [VER TEXTO], de la cual extraemos el siguiente texto:

(...), como dijo la Audiencia, la resolución del contrato ya se había producido por incumplimiento de la parte compradora en cuanto al pago del precio según los plazos estipulados y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1504 del Código Civil; habiendose formulado el requerimiento resolutorio con fecha 9 de agosto de 2005. En consecuencia, a partir de tal fecha el contrato quedó ineficaz y la entidad vendedora quedó libre de sus obligaciones (...) .

Debe advertirse, no obstante, que es muy común que en los contratos de compraventa se hayan pactado cláusulas penales o indeminizatorioas a favor del comprador por la cuales éste se reserva el derecho a "hacer suyas" determinadas cantidades del precio entregado. En estos casos, junto con el requerimiento notarial, a nuestro juicio, deberán ponerse a diposición del comprador las cantidades por éste entregadas (deduciendo las penalizaciones). Debe quedar claro en el requerimiento, que se ejercita la facultad previsto en el artículo 1054 Cc (norma especial) para que no sea confundido con al facultad que otorgar el artícjulo 1124 Cc (norma general).

SEGUNDA OPCIÓN: el requerimiento judicial. También permite el artículo 1504 Cc que el requerimiento pueda ser judicial, es decir, que el vendedor solicite al órgano jurisdiccional que requiera de pago al deudor o, en caso de que este requerimiento sea desatendido, que declare resuelto el contrato. También debe expresarse claramente que se ejercita el requerimiento. Este es el caso de la sentencia del TS de 10 de junio de 2011 [VER TEXTO]  de la que extraemos el siguiente fragmento: 

Cuyo requerimiento, en esta forma, no se ha hecho en el presente caso, ni siquiera en la demanda. Lo cual se debe a la simple razón, de que no se ha pretendido la resolución al amparo del artículo 1.504 del Código Civil por falta de pago de la compradora demandada, sino al resolución al amparo del artículo 1124 del miso Código, por incumplimiento de contrato, concretamente por no haber cumplido lo previsto en la estipulación 5 que ha sido transcrita. 

TERCERA OPCIÓN.-  ¿Otros medios de requerimiento?. Se plantean diversas cuestiones relativas al requerimiento; en primer lugar ¿cabe un requerimiento fehaciente (por ejemplo por burofax) distinto de los previstos en el artículo 1504 Cc? La literalidad el precepto es claro, el requerimiento que se inste por falta de pago en la compraventa de inmuebles debe hacerse notarial o judicialmente, y ello sin perjuicio de que una aplicación flexible del precepto pudiera permitirlo; cuestión distinta es instar la resolución sobre la base del artículo 1124 Cc motivada en otros incumplimientos, casos en los que sí que cabría, a nuestro juicio, notificar la resolución por cualquier otro medio fehaciente.

 El utlimo pronunciamiento del nuestro más alto Tribunal sobre la materia se contiene en la sentencia de 7 de julio de 2011 [VER TEXTO], en la que se plantea un caso en el cual no se desprende claramente el cómo se realizó el requerimiento notarial, aunque la Audiencia Proviencial (cuya sentencia no hemos podido localizar) y posteriormente el Tribunal Supremo han dado por válido el requerimiento resolutorio al afirmar :

En primer lugar, la sentencia recurrida declara acreditado que los demandantes son los propietarios del local a lque se refiere el procedimiento, asimismo la realidad de los daños y perjuicios y su importe y haber cumplido con el requerimiento que establece el artículo 1.504 Cc para resolver el contrato privado de compraventa, sin que obsten los mecanismos jurídicos en que se apoya en cada caso - reconocimiento de la contraparte; doctrina "in re ipsa"; burofaxx, etc - para sentar la conclusión.

Imcumplimiento total/parcial y facultad moderadora de los Tribunales (artículo 1154 del Código Civil): ST el TS de 6 de julio de 2011

Un tema clásico: moderación de las clásulas indemnizatorias sobre la base del artículo 1154 del Código Civil. En este caso de enjuicia si se ha cumplido parcialmente las obligaciones de una arrendadora de un local destinado a uso distinto del de vivienda. La arrendataria pide: la resolución del contrato, la devolución de todas las rentas satisfechas y demás cantidades (garantías y fianzas) y  una indemnización (pactada en el contrato). Se estiman todas las peticiones a excepción de la indemnización que resulta ser moderada por el juzgador (en este caso la Audiencia Provincial).

Como es sabido, los jueces tienen la falcultad de moderar las indemnizaciones pactadas en los contratos en función del cumplimiento total o parcial sobre la base del artículo 1154 Cc. Se trata, en defintiva, de una facultad del juzgador derivada de la propia apreciación de la prueba. Lo que parece a todas luces claro, es que el incumplimiento total no facultaría juzgador a moderar la pena, pero sí el incumplimiento parcial. En el caso enjuiciado, los Tribunales han entendido que existe un incumplimiento parcial de un contrato de arrendamiento y, consecuentemente, moderan la cláusula penal pactada en el contrato. Sentencia del TS de 6 de julio de 2011. [VER TEXTO].

Distribución comercial, pactos en exclusiva e indemnizaciones; a propósito de la ST del TS de 22 de junio de 2011.

La sentencia del Tribunal Supremo de 22 de junio de 2011 [VER TEXTO] se ha pronunciado desestimando el recurso por el cual, una sociedad - distribuidora en exclusiva de productos de juego (especialmente máquinas recreativas con "pantalla tactil") -, reclamaba el pago de unas indemnizaciones derivadas de una "resolución unilaterial contractual" de contrato de distribucion  realizada por otra empresa - Proveedora y empresaria principal - (véase detalles en reseña de 2007) . Ciertamente, el juzgado de instancia y, posteriormente la Audiencia, entendieron que se había producido una resolución unilateral del contrato en exclusiva sin justa causa ni preaviso y con violación de la buena fe contractual, y condenó al empresario principal/proveedor a abonar unas cantidades derivadas de ventas posteriores realizadas por el proveedor en el territorio el distribuidor (concretamente el beneficio industrial de dichas ventas); sin embargo, se absuelve al empresario principal/proveedor de abonar las indeminizaciones solictadas por el distribuidor, por conceptos de lucro cesante y daño emergente por no haberse acreditado el daño, ni probado el nexo causal. Sin entrar en la peculiariedad del caso concresto, son obligadas unas breves reflexiones sobre las cláusulas indemnizatorias en los contratos de distribuciónn:

A.- LA VENTA EN EXCLUSIVA EN EL PROYECTO DE LEY DE CONTRATOS DE DISTRIBUCIÓN.

El proyecto de Ley de Contratos de Distribución, al que ya hemos tenido ocasión de referirnos en anteriores entradas [VER ENTRADA ANTERIOR] ha previsto expresamente como modalidaD de contrato de distribución LA  "venta en exclusiva" (artículo 2.d del Proyecto), defniniéndolo como aquel contrato por que el proveedor se compromete a vender únicamente a un distribuidor unos bienes o servicios en una zona geográfica concreta. Al margen de que le serán aplicables a este tipo de contratos las previsiones legales sobre formación, contenido y extinción, cabe destacar el régimen jurídico aplicable en caso de extinción por resolución unilateral de los contratos de distribución por tiempo indefinido; al respecto el artículo 23 del proyecto establece, entre otras previsiones que:

En el número 2 del citado precepto  se establecen los plazos de previso en los que no entramos. El el punto 4 del precepto el que prevé que:

4.- El incumplimiento por unas de las partes de lo establecido en este artículo en relación con el preaviso dará derecho a la otra parte a exigir una indemnización por los daños y perjuicios pactadas.

En conclusión, se viene a reiterar el derecho a la indemnización que genéricamente ya está reconocido en los artículos 1101 y 1106 del nuestro Código Civil, pero no se establece ningún criterio para su determinación, razón por la cual debe acudirse a la normas generales de acreditación del daño y del nexo causal (como alude la sentencia comentada). y en su caso de cuantíficación.

B.- EL DERECHO A LA INDEMNIZACIÓN POR PÉRDIDA DE CLIENTELA EN LA LEY DE CONTRATO DE AGENCIA Y SU APLICACIÓN ANALÓGICA.

Por otro lado, la vigente Ley del contrato de agencia, también prevé unos derechos indemnizatorios, concretametne los artículos 28 y 29, a cuyo tenor

Artículo 28. Indemnización por clientela.

1. Cuando se extinga el contrato de agencia, sea por tiempo determinado o indefinido, el agente que hubiese aportado nuevos clientes al empresario o incrementado sensiblemente las operaciones con la clientela preexistente, tendrá derecho a una indemnización si su actividad anterior puede continuar produciendo ventajas sustanciales al empresario y resulta equitativamente procedente por la existencia de pactos de limitación de competencia, por las comisiones que pierda o por las demás circunstancias que concurran.

2. El derecho a la indemnización por clientela existe también en el caso de que el contrato se extinga por muerte o declaración de fallecimiento del agente.

3. La indemnización no podrá exceder, en ningún caso, del importe medio anual de las remuneraciones percibidas por el agente durante los últimos cinco años o, durante todo el período de duración del contrato, si éste fuese inferior.

Artículo 29. Indemnización de daños y perjuicios.

Sin perjuicio de la indemnización por clientela, el empresario que denuncie unilateralmente el contrato de agencia de duración indefinida, vendrá obligado a indemnizar los daños y perjuicios que, en su caso, la extinción anticipada haya causado al agente, siempre que la misma no permita la amortización de los gastos que el agente, instruido por el empresario, haya realizado para la ejecución del contrato.

El derecho a la indemnización reconocido en estos precepto, viene siendo utilizado "analógicamente" por los juzgadores de instancia para fundamentar supuesto indemnizatorio (en el ámbito contractual entre emprearios), sirva como botón de muestra la reciente sentencia comentada en relación al contrato de apoderamiento taurino.

1.- El contrato concluido por tiempo indefinido se extinguirá por la denuncia unilateral de cualquiera de las partes mediante preaviso formulado por escrito. (...)

C.- CONCLUSIÓN.

¿Añade algo el Proyecto de Ley de Contratos de Distribución a la determinación concreta de los derechos indemnizatorios en casos de resolución unilateral en este tipo de contratos? ¿Sería posible establecer criterios objetivos para la determinación de las indemnizaciones en nuestras normas que ayudaran a lo juzgadores de instancia a resolver las controversias en cuanto a existencia y determinación? . En el caso de la sentencia ¿habría diferencias entre el fallo del Tribunal si hubiera sido de aplicacion la Ley de Contratos de Distribución?. La cuestión queda abierta ........

¿Qué naturaleza jurídica tiene el contrato de apoderamiento taurino?. Es un mandato representativo. ST del TS de 24 de junio de 2011

La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 24 de junio de 2011 [VER TEXTO SENTENCIA]  aborda el estudio de la doctrina relativa al "contrato de apoderamiento taurino", con ocasión de un prodecimiento judicial acaecido entre un torero y los que fueran sus apoderados en su etapa de formación (antes de tomar la alternativa). Ya había tenido ocasión el Tribunal Supremo de pronunciarse sobre la naturaleza jurídica de este contrato en sentencia de 30 de julio de 2001 [VER TEXTO SENTENCIA] y existen algunos trabajos doctrinales al respecto [Trabajo de Clemente Naranjo],  Las cuestiones más importantes que aborda las citadas sentencias, al margen de las peculiaridades que cada caso pueda ofrecer, son las siguientes:

1.- La naturaleza jurídica del contrato: se define por la doctrina jurisprudencial como un contrato típicamente atípico, cuyo régimen jurídico debe reconducirse, en caso de lagunas, al de mandato (representativo), y dotado de un intuitus personae concurrente en el apoderamiento, que aunque no requiera forma "ab solemnitatem" es conveniente que se formalice por escrito (ad probationem).

2.- No es un contrato de agencia aunque pueda utilizarse, por parte del juzgador, las normas contenidas en la Ley de Contrato de Agencia para moderar las indemnizaciones que hayan podido pactarse en caso de incumplimientos, renuncias o desistimientos.

3.- El contrato puede contener los pactos que se estimen convenientes al amparo del artículo 1255 del Código Civil, aunque son pactos típicos:

- Duración: en los dos casos enjuiciados en la sentencias, se había pactado un plazo de vigencia del contrato de 5 años, aunque el plazo será el libremente pactado por las partes.

- Causas de rescisión/desistimiento/resolución: normalmente acompañadas de una clausula indeminzatoria a favor de la otra parte, especialmente en los casos de desistimiento unilateral por parte del torero (revocación del mandato), en cuyo caso, lo equilibrado es pactar una indemnizacion a favor del apoderado como "cláusula penal" (sin perjuicio de que su cuan tía pueda ser moderada por los Tribunales); en caso contrario el perjudicado podría solicitar la indemnización de daños y perjucios, cuya cuantía debería ser valorada por el juzgador de instancia. Como causa típicas, deben señalarse la pérdida de confianza del mandante en el apoderado para el caso de desistimiento del contrato , o los incumplimientos contractuales en los casos de resolución del contrato.

4.- Otorgamiento de facultades del mandante a favor del apoderado: para que éste pueda desempeñar su cometido, que, normalmente tiene por objeto la contratación de los servicios del torero (ferias y demás eventos) y la dirección artística y profesional del mismo , el pago a los subalternos y demás personas que presten servicios, así como cualquier otras getión encomendada por el torero propias de la representación de éste.

5.- La rendición de cuentas: como todo mandato, el apoderado (mandatario) deberá rendir cuentas al mandante en relación a su gestión económica desarrollada.

6.- La conveniencia de otorgar poderes notariales a favor del apoderado, para dar cumplimiento a lo establecido en el Código Civil en materia de representación voluntaria, sin perjuicio de la oportuna revocación de los poderes en caso de extinción del mandato.

Comentado la LSC (21): De nuevo sobre el Derecho de asignación gratuita de acciones.

De nuevo Iberdrola acude a la "ampliación gratuita de capital" conocida también, entre los mercantilistas, como "aumento nominal". Excede de nuestro propósito, y en relación estrictamente a los accionistas de Iberdrola, analizar la conveniencia de optar por recibir acciones en la ampliación gratuita de capital y por negociar dichos derechos; quizá basta observar el valor de cotización  que han alcanzado las acciones de esta sociedad desde el último aumento gratuito y el valor que podía el accionista haber obtenido por la venta de sus derechos de asignación. Dejamos este interesante ejercicio para que los financieros nos digan si la primera ampliación de capital gratuita que realizó Iberdrola, el accionista que suscribió la acciones realizó una operación beneficiosa, o, por el contrario, si era conveniente negociar los derechos de asignaciión y obtener beneficios por ellos. Sobre los aspectos jurídicos puede lo ya expuesto en este blog [VER ANTERIOR ENTRADA], reiteramos la conveniencia de conocer la jurisprudencia y doctrina allí citada. Adjuntamos comunicación realizada recientemente a los accionsitas informando sobre la operación. [VER COMUNICACIÓN].
La junta de accionista fue convocada mediante publicacón en el BORME el pasado 14 de abril de 2011.

La acción para reclamar las comisiones derivadas del contrato de agencia precribe a los tres años. ST TS de 29 de junio de 2011

Las acciones para reclamar las  comisiones derivadas del contrato de Agencia prescriben a los tres años de conformidad con la jurisprudencia el Tribunal Supremo, en especial, con su útlima sentencia de 29 de junio de 2011 [VER TEXTO SENTENCIA] , y ello, en aplicación del artículo 1967 Cc.

No  deben confiundirse con las as acciones para reclamar indemnizaciones por clientela, en caso de extinción del contrato, que  precriben al año.

El articulo 4 de la Ley del Contrato de Agencia (LCA), remite a lo establecido en el Código de Comercio para la prescripción de las acciones derivadas de la Ley, con excepción de aquellas que tengan previsón expresa en la propia ley (como la acción derivada del artículo 31 LCA) . El propio Código de Comercio (art. 943), a su vez, remite al Código Civil, que en su artículo 1967 (regla primera) prevé que las acciones para reclamar honorarios prescriben a los tres años .
Quiero entender, que los tres años se computan desde que es exigible la deuda.

Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio; breve comentario del Capítulo II "Medidas Financieras": la nueva línea ICO para pago de deudas de Ayuntamientos

Como ya adelantamos, el Real Decreto-Ley 8/2011, ha modificado la Ley General Presupuestaria con el fin de establecer unos límites de gastos y  de que las entidades locales  puedan acceder a una línea ICO para financiar el pago de la deduas pendientes con autónomos y pymes por obras y servicios entregados o realizados antes del 30 de abril de 2011 derivados de contratos que cumplan, en su caso, con las previsiones de la Ley 30/2007 del Sector Público. En otras palabras, se trata de convertir la deuda a corto plazo" (obligaciones con pymes y autónomos,  en deuda a medio/largo plazo (crédito ICO).  Cabe pues comentar los siguientes aspectos que resultan más relevantes:

MODIFICACIÓN DE LA LEY GENERAL PRESUPUESTARIA (Introducción de los artículos 7.1 , 8-bis, 10 bis, y modificación del artículo 9.1).

1.- Establecimiento, para las entidades locales,  de un objeto de estabilidad presupuetaria mediante un techo de gasto: Este objetivo, se determinará en función del crecimiento del "gasto computable" que no podrá superar la Tasa de credimiento de referencia a medio plazo. Dicho en otros términos, se establece un máximo (o techo)  de gasto que se determinará en función de un previsón de crecimiento (Tasa de crecimiento), y las entidades locales no podrán superar dicho límite, debiendo adoptar medidas extraordinarias de reestablecimiento en caso de superar dicho límite (artículo 10.bis) .

2.- .- Y ¿qué es la Tasa de crecimiento de referencia de la Economía Española?. Es una magnitud (media) calculada en función del credimiento real del PIB de los útlimos cinco años y el previsión de los cuatro siguietnes.  El nuevo artículo 8.1.III, establece que

La tasa de crecimiento a medio plazo de referencia de la economía española se define como el crecimiento medio del PIB, expresado en términos nominales, durante 9 años.

Dicho crecimiento se determinará como la media aritmética de las tasas de crecimiento real del PIB previstas en el Programa de Estabilidad para el ejercicio corriente y los tres ejercicios siguientes y las tasas de crecimiento real del PIB registradas en los cinco años anteriores.

A efectos de determinar el crecimiento del PIB en términos nominales, a la tasa resultante del párrafo anterior se le añadirá una referencia de inflación equivalente a una tasa anual del 1,75%.

APROBACIÓN DE UNA LÍNEA ICO PARA PAGO DE DEUDAS DE LAS ENTIDADES LOCALES.

Los artículos 4 a 13 del Real Decreto-Ley, se ha dedicado a la regulación de la nueva línea de crédito del ICO aprobada,  a favor de las entidades locales para pago deudas que estas tengan, y estén facturadas por trabajos concluidos con anterioridad al 30 de abril del 2011. Las características más importantes de esta línea ICO son las siguientes:

1.- Otorgante de los créditos: Instituto de Crédito al Consumo (entendemos que se relizará, como en otras ocasiones, a través de sus entidades financieras colaboradoras).

2- Calificación del crédito y de la deuda a aplicar. Las entidades locales, podrán incluir el pago de estos servicios, de forma excepcional, en "operaciones a largo plazo". Las obligaciones que podrán satisfacerse con estos créditos seràn por servicios prestados antes del 30 de abril de 2011 (sin que establezca la  norma prioridades en la selección de los mismos)  y cumplan con los requisitos de la legislación sobre contratos del Sector Público, por el importe del principal sin tener cabida en el crédito los intereses derivados de la ley de la morosidad . Las operaciones que se financien deberá aplicarse a deudas que han quedado pendientes de aplicar en los presupuesto aprobados de 2010. el importe no puede superar el 25% del importe anual de entregas a cuenta de la participación de la entidad local en los presupuestos del Estado

3.- Características del crédito.- El crédito obtenido por las entidades locales para satisfacer las deudas, no podrá tener un plazo superior a tres años, debiendo clausurarse como máximo el 31 de diciembre de 2014, sin que quepar ampliaciones de carencia. Se amortizarán por el método de anualidad constante

4.- Aprobación de la operación.- Le corresponde aprobar el crédito, previo cumplimiento de los requisitos mencionados, al Instituto de Crédito al Consumo, quien exigirá la aprobación previa del Pleno de la Corporación con los Informes favorables de la Intervención y de la Tesoerería de la Entidad Local.

Una crítica sobre la nueva línea ICO puede verse en el siguiente ENLACE  (pymesautomos.com).