Algunos aspectos esenciales del contrato llave en mano entre constructor y promotor (ST del TS de 12 de abril de 2012).

Es común, mejor dicho era común,  en el sector inmobiliario la frecuente utilización de los denominados contratos de obra "llave en mano", mediante los cuales un constructor se comprometía con un promotor a ejecutar una obra en un plazo determinado, con unos determinados estándares de calidad y a entregarla a cambio de un determinado precio cerrado. Lo peculiar de estos contratos radica en las especiales cláusulas de estilo que con frecuencia se incluyen en estos contratos, en especial las penalizaciones por retrasos en la entrega de la obra, la forma mediante la cual el promotor debe dar la conformidad a la obra (suscribiendo la oportuna acta de recepción), la retención de cantidades en concepto de garantía por la buena ejecución (normalmente un 5% de la obra ejecutada) o la forma de pago que normalmente se realiza parcialmente a medida que se van alcanzando unos porcentajes de ejecución de obra. La importancia de la cláusulas radica en la deficinte regulación que el contrato de obra tiene en nuestro Código Civil.

De la reciente sentencia del TS de 12 de abril de 2012 se extraen algunos aspectos de interés sobre este tipo de contratos, y aunque nada se dice en la sentencia, se desprende con casi absouta seguridad, el hecho de que le objeto del procedimiento judicial fue el incumplimiento parcial de un contrato de ejecución de obra "llave en mano". Los aspectos más relevantes que debemos destacar de este pronunciamiento judicial son las cláusulas de penalización pactadas por retraso la entrega de la obra, la función de las retenciones practicadas sobre el precio y la funcionalidad de los daños y perjuicios a pesar de que hayan cláusulas de penalización. Veamos pues, el supuesto de hecho y cada uno de estos aspectos.

SUPUESTO DE HECHO.

Un promotor encarga a un constructor la construcción de 14 viviendas unifamiliares sobre catorce pacelas propiedad del promotor, pactándose que la obra debía nentregarse en una determinada fecha y estalbleciéndose unas cláusulas penales por retraso. El constructor entregó determinados unifamiliares superando la fecha previsa otorgándose a tal fin actas de recepción. Respecto de otros unifamiliares, al parecer no se entregó debidamente la documentación administrativa correspondiente (boletines de instalaciones), en algunos unifamiliares, además, se detectaron determinados vicios constructivos y, por último,  de otros tantos unifamiliares no se llegó ni a otorgar acta de recepción, teniéndose que finalizar la obra por otros constructores. El promotor demanda al constructor reclamándole la cueantía de las cláusulas penales, lso daños y perjuicios, solicitándose asimismo que se declare su derecho a hacer suyas la retenciones practicadas.

SOBRE LAS RETENCIONES EN GARANTÍA DE BUENA EJECUCIÓN.
Es común e este tipo de contratos, pactar que parte del precio (normalmente un 5%) se retenga en garantía de la buena ejecución de la obra. Una cláusula típica consiste en pactar dicha retención hasta transcurrido un periodo de tiempo en el cual el promotor pueda tener seguridad de la buena ejecución (por ejemplo hasta un año después del certificado final de obra). En el caso enjuiciado puede observarse, entre otros incumplimientos, que algunos de los unifamiliares presentaron vicios y defectos constructivos, razón por la cual la promotora solicitó al Juzgado que declarar su derecho a hacer suyas las retenciones, solicitud que  fue atendida en todas las instancias.

CLÁSULAS PENALES POR INCUMPLIMIENTO DE PLAZO
Tambiérn es muy común, siendo el plazo de entrega de la obra un elemento esencial, pactar cláusulas penales por incumplimiento de plazo de entrega. Tal es el caso de la sentencia. Obsérvese, en el caso concreto, que cada unifamiliar fue objeto de un acta de recepción individualizada, y que algunos incluso no llegaron nunca a entregarse.

SOBRE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS.
A pesar de que se hayan pactado cláusulas penales por incumplimiento, nada impide sobre la base del artículo 1.101 Cc reclamar, además los daños y perjuicios que el incumplimiento de una de las partes pueda irrogar en la otra. Si los daños y perjuicios ya están previstos en la cláusula penal por incumplimiento, deberá expresarse claramente que la indemnización pactada sustituye a los futuros daños y perjuicios, de lo contrario, debe admitirse reclamar éstos últimos con independencia del resto de cláusulas.