CASOS Y MATERIALES (23): Hacer publicidad en internet de un inmueble por parte del vendedor no es suficiente para entender incumplido un "pacto de exclusividad" que tenía con un mandatario de venta. ST TS de 3 de abril de 2012

SUPUESTO DE HECHO: Una promotora (mandante)  suscribe documento de encargo de venta en exclusividad con otra mercantil por el cual le encarga la venta de una vivienda (mandataria), comprometíéndose esta última para el caso de no conseguir la venta en el plazo pactaado, que sería la propia mandataria quien adquiriría el inmueble. En el contrato de encargo de venta (calificable como mandato) se había previsto que si el vendedor vendía por su cuenta, la mandataria tendría derecho al cobro de la su comisión de igual forma que si hubiera concluido ella la operación.  Transcurrido el plazo del encargo de venta sin que se haya procedido a transmitir tercero el inmueble, surge la obligación de comprar de la mandataria (ahora compradora), quien tras ser requerida para ello, alega que la mercantil  propietaria (orginario mandante) ha incumplido el pacto de exclusividad al haber publicitado, en internet, la vivienda durante la vigencia del encargo de venta en exclusiva. Los Tribunales de instancia y posteriormente el Tribunal Supremo (en sentencia de 3 de abril de 2012)  concluyen que no ha existido tal incumplimiento y que existe obligación de comprar por parte del mandatario, y nuestro más alto Tribunal fundamenta su decisión en el siguiente razonamiento:

- es cierta la publicidad de la venta del piso a través de interntet que hicieron éstos pero no se llegó a producir la venta

- no establa prohibida la publicidad en el contrato que sí hubiera podido preverse y su referencia en la documento que entregó "donpiso" que si menciona el no anunciar por su cuenta, no conta aceptado por los vendedores y no aparace como contrato, ni forma parte del mismo, ni impone obligación que deban complirse lex contractus, ni pueden calificarse como pactos contractuales, pacta sunt servanda;

- tal publicidad en internet no consta probado (ni siquiera se ha intentado su prueba) que produjera perjuicios o efectos negativos en la gestión, cumplimiento del contrato de mandato; incluso las oferta anunciadas en internet tras la fecha del contrato eran por precio superior;

- en el contrato, en el pacto segundo, segundo párrafo, se prevé la posibilidad de que los futuros vendedores vendan directamente, por sí mismos y presncindiendo (podría decirse "puenteándole") del mandatario, en cuyo caso éste cobraría los mismos honorarios que si hubiera vendido por su gestión.

En defintiva, no se ha incumplido el pacto de exclusividad contenido en el contrato, ni siquiera sus consecuencias derivadas del principio de buena fe proclamado en el artículo 1258 Cc. Ni tampoco la sociedad recurrente ha intentado la prueba de la mala fe de los vendedores (por ejmplo probando su intento deventa directa).