Ha sido un tema muy recurrente en la jurisprudencia. Como es sabido, en los contratos de compraventa de vivienda "sobre plano" (es decir, en construcción) la obligación del promotor de entregar la vivienda en el plazo pactado ha sido siempre considerada como una oblogación esencial, si bien es cierto, solo puede considerarse como causa resolutoria cuando este incumplimiento es grave, es decir, que no estemos ante un leve retraso, sino un retraso considerable. La obtención del documento administrativo municipal que permite habitar la vivienda y dar de alta los suministros (licencia de ocupación, cédula de habitabilidad o Calificación Definitiva de Vivienda Protegida en los casos de Vivienda Protegida) ha sido un elemento objetivo que los Tribunales han utilizado para determinar si la vivienda está terminada y puede ser puesta a disposición de la parte compradora.
En en el supueto enjuiciado por la ST del TS de 14 de febrero de 2013 la prmotora puso a disposición de la parte compradora (mediante la obtención de la correspondiente licencia de primera ocupación) con veinte meses de retraso al plazo pactado contractualmente. Como no podía ser de otra forma, el Tribunal Supermo entiende que hay un claro incumplimiento de una obligación esencial y, consecuentemente, la parte compradora está facultada para solicitar la resolución del contrato con la devolución de la cantidades hasta el momento entregadas al promotor (art. 1124 Cc). Dice la sentencia:
La certificación municipal es el acto administrativo que vela por la observancia de las exigencias de la normativa atinente al caso, y dicha aprobación del Ayuntamiento acaece el 9 de octubre de 2008, es decir, transcurridos holgadamente los veinte meses a los que se comprometió la vendedora para la terminación de la obra y entrega de la vivienda, por lo que no se cumplió fielmente con las obligaciones pactadas, lo que provoca que esta Sala declare que procede revocar la sentencia recurrida, acogiendo los pronunciamientos de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, pues el contrato se resolvió adecuadamente (arts. 1124 y 1504 del CC), por haber incumplido la parte vendedora el plazo para la entrega de la vivienda, incumpliendo las obligaciones pactadas.
Habiendo mediado arras penales en el contrato (a modo de cláusula penal), además el Tribunal condena al vendedro a devolver dobladas las cantidades hasta el momento percibidas.
Por todo lo expuesto, y asumiendo la instancia, debemos estimar la demanda interpuesta acordando la resolución del contrato de compraventa mencionado, en el mismo sentido acordado por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia con devolución por la vendedora de la cantidad de 157.490 euros, y abonando otros 157.490 euros en concepto de cláusula penal (estipulación séptima. 3 del contrato), que no puede moderarse dado que el incumplimiento ha sido total (STS 17-1-2012, REC. 424/2007).
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