Dejamos reseñada una resolución de la DGRN de 18 de enero de 2013 que trata un tema al que nos hemos tenido que enfrentar en muchas ocasiones en la práctica y que responde a la siguiente cuestión: ¿qué requisitos debe tener un elemento para poder configurarse como departamento independiente en una propiedad horizontal?. Dice la teoria que son tres: en primer lugar, que sea susceptible de aprovechamiento independiente; en segundo lugar, que venga correctamente descrito con inidicación de superficies y linderos; y en tercer y último lugar, que tenga acceso desde la via pública o desde un elemento común. Es precisamente este último requisito el que trata la resolución que comentamos.
El registrador de la propiedad deniega la inscripción de un departamento independiente (un trastero) porque no tiene acceso desde elemento común o desde la vía pública. La Dirección General, como no podría ser de otra forma ratifica la nota de calificación y dice con acierto:
En efecto, constituye un elemento configurador del elemento privativo el que tenga salida a la vía pública, o a un elemento común del edificio, porque se comunicará con el exterior. Esta comunicación o libre acceso con el exterior puede ser directa, por dar a la calle, o a través de un elemento común, tal y como prevé el artículo primero de la Ley. Pero también se garantiza ese aprovechamiento independiente del departamento privativo si esa comunicación con el exterior se canaliza de forma mediata a través de una facultad o vinculación jurídico real propia de aquél, como puede ser el derecho real de servidumbre que grave a un inmueble (que puede ser otro elemento privativo) que goce de tal salida al exterior, ya sea de forma directa, ya a través de un elemento común.
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