Ya tuvimos ocasión de reseñar el auto de la Audiencia Provincial de Castellón [AQUÍ] que denegó la ejecución hipotecaria porque de la certificación registral solicitada al efecto, se desprendía que la ejecutante era Bankia y la acreedora que constaba en el Registro era Bancaja. Allí también tuvimos ocasionar de recomendar la lectura de dos trabajos elaborados por notarios sobre el particular.
He tenido ocasión de observar en primera persona, como otras entidades de neuva creación (por la reestructuración financiera) instan ejecuciones judiciales sin haber realizado el conrrespondiente cambio de nombre del titular de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. De hecho, es un tema que empieza a ser bastante conocido por los abogados y alegado como causa de oposición en las ejecuciones.
El caso que se nos presenta hoy es el resuelto por la Dirección General de Registros y del Notariado en su resolución de 21 de marzo de 2013. Se plantea exactamente el mismo problema anterior, pero esta vez en sede de un procedimiento de ejecucón hipotecaria extrajudicial tramitado conforme al artículo 236 del Reglamento hipotecario en el que la entidad ejecutante "Unicaja Banco, .S.A." insta la ejecución extrajudicial de una hipoteca inscrita en el Registro a favor de "Montes de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y Antequera (Unicaja)". El Registrador se niega a realizar la anotación marginal que prevé el reglamento (art.236.b.2) por no coincidir el ejecutante con el acreedor hipotecario inscrito. El notario recurre. Se trata, en defintivia, que la entidad de crédito resultante de una operación de reestructuración financiera no ha inscrito el cambio de titular en el Registro.
La Dirección General dice, y con razón:
Como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo (véase Resoluciones señaladas en los «Vistos») no cabe duda que el procedimiento de ejecución hipotecaria es esencialmente de carácter registral, dado el carácter constitutivo que la inscripción tiene con relación al derecho real de hipoteca (artículo 1.875 del Código Civil y artículos 130 y 145 de la Ley Hipotecaria). De esta manera, el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados, como establece el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo.
Debe añadirse a ello, la función esencialmente protectora de la posición del deudor que tiene todo el procedimiento registral. La ejecutividad del procedimiento se compensa con la celosa protección de los derechos del ejecutado, de manera que sólo podrá procederse en los términos proclamados por los asientos regístrales.Teniendo en cuenta por tanto la importancia de la nota marginal de expedición de certificación de cargas, el carácter constitutivo que la inscripción tiene en relación a la hipoteca y sus modificaciones (cfr. artículos 145 y 149 de la Ley Hipotecaria) y el carácter esencialmente registral del procedimiento de ejecución hipotecaria, la defensa del deudor y las especiales características de la realización extrajudicial de hipoteca, en la que la escritura de venta final ha de otorgarse por el mandatario designado en la escritura de constitución –generalmente el acreedor– y a falta de este por el deudor titular de la finca, debe concluirse la imposibilidad de expedirse certificación de cargas a instancia de quien no figura aún como titular registral de la hipoteca. Defecto, por otra parte, fácilmente subsanable mediante la aportación de la titulación necesaria para operar registralmente la sucesión en la titularidad de la hipoteca
La solución para el banco es fácil: inscribir en el Registro el cambio de titular del acreedor hipotecario para posteriormente ejecutar la hipoteca. Pero hay que hacerlo. En caso contario existe una buena causa de oposición a la ejcución hipotecaria (cuando se realice por el procedimiento judicial).
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