Como es sabido, por imperativo del artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE), el promotor de viviendas viene obligado a suscribir la correspondiente póliza de seguro (denominada en la práctica seguro decenal) que dé cobertura a los vivios estructurales que pueda sufrir la edificación durante los dieza años siguientes al otorgamiento del acta de entrega del edificio entre constructor y promotor. La suscripción de la póliza de este seguro, junto con la acreditación del pago de la correspondiente prima, deben ser acreditadas en el momento de otorgar el acta notarial de terminación de obra. Sin embargo, en los último años se ha venido pronunciando la DGRN en diversas ocasiones sobre la obligatoriedad, o no, de suscribir este seguro en el caso de que se trate de viviendas unifamiliares promovidas para uso propio, y ello como consecuencia de la modificación que la Ley de Ordenación de la Edificación sufrió por la Ley 53/2002, que añadió una excepción a los supuestos obligatorios previstos por el artículo 19 de la LOE. La Resolución de la DGRN de 26 de agosto de 2011 [VER TEXTO] pretende compendiar y aclarar los requisitos objetivos y subjetivos que deben concurrir para que pueda exonerarse al promotor de suscribir la mencionada póliza del seguro decenal.
MARCO LEGAL DEL SUPUESTO DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES AUTOPROMOVIDAS (PARA USO PROPIO):
Disposición Adicional Segunda (párrafo segundo) de la LOE:
No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo previsto en la letra a, del artículo 17.1 el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.
REQUISITOS SUBJETIVOS: El concepto de autorpomotror individual.
El autopromotor individual, es aquella persona que promueve una vivienda con el fin de servirle para "uso propio". Además expresa la DGRN que:
Esta circunstancia, a efectos de su acreditaicón, debe hacerse constar en la declaración de obra nueva y en el acta de terminación de obra.
REQUISITOS OBJETIVOS:
Debe tratarse de una única vivienda, unifamiliar y que se distine al uso del promotor.
Expresa la DGRN que:
(...) exige la concurrencia de los siguientes extremos a efectos de excluir la necesidad de constituir el seguro decenal en el momento de declarar la obra nueva: 1.º que se trata no sólo de vivienda, cuyo concepto se determina por el uso a que se destina (cfr. Resolución de 24 de mayo de 2001), sino que esta vivienda sea «unifamiliar»; 2.º que la vivienda se destina a «uso propio»; y 3.º que se trata de «una única» vivienda (vid. sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 22 de junio de 2009).
Por lo que respecta al concepto de «vivienda destinada a uso propio», se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor y que no pretenda estar destinada originariamente a posterior enajenación, entrega o cesión a terceros por cualquier título (cfr. artículo 9 de la ley). Dentro de este concepto de terceros deben comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, así como a los arrendatarios. El concepto de uso propio debe ser excluyente de otras titularidades de disfrute sobre el mismo bien coetáneas a las del autopromotor.
Por otro lado, aun cuando este uso propio, por lo general, será un hecho futuro con relación al momento de la declaración de la obra nueva –aunque podrá no serlo en caso de que exista cierto lapso de tiempo entre la fecha de finalización de la obra y la de la declaración de la obra nueva–, puede entenderse cumplido el requisito de su acreditación con la manifestación del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por ningún otro elemento documental (como, por ejemplo, en el caso citado por la Resolución de 9 de mayo de 2007 de aportarse una licencia municipal de obras que no lo sea para una vivienda unifamiliar). Ahora bien resulta necesario evitar la aplicación de la excepción más allá del estricto ámbito para el que la ha habilitado la ley, pues su aplicación extensiva a otros supuestos supone desnaturalizar la garantía fijada por la ley en beneficio de usuarios y terceros, a través del control notarial y registral, al sustituirla por la mera manifestación del declarante de la obra nueva.
(...) es doctrina reiterada de esta Dirección General de los Registros y del Notariado que el concepto de autopromotor individual no debe ser objeto de interpretaciones rigoristas o restrictivas, sino que ha de interpretarse de forma amplia. Así lo destacan, entre otras, las Resoluciones de 5 de abril de 2005 y de 9 de julio de 2003, que admiten comprender en tal concepto legal tanto a las personas físicas como a las personas jurídicas, dado que en última instancia estas son una sola entidad, esto es, son individuales siguiendo un criterio numérico. En esta línea interpretativa, la Resolución Circular reseñada afirmó la inclusión dentro del mismo de la comúnmente llamada «comunidad valenciana» para la construcción de edificios si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad. En suma, el concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposición al promotor colectivo que contempla la propia ley.
Al igual que todas las leyes, la LOE tiene lagunas que podrían solventarse rápidamente. La exoneración, por parte del comprador al vendedor, del seguro decenal es muy pelígrosa. Estamos hablando que cuando una persona se compra una vivienda paga un coste altísimo, que en ocasiones se financia con una hipoteca a 30, 35 o 50 años. Yo me aseguraría muy mucho de que lo que me venden está en buen estado y como no soy arquitecto pues prefiero que una aseguradora me cubra frente a problemas estructurales que puedan echar abajo mi recien comprada casa. ¿O acaso el banco, cuando nos concede la hipoteca, no nos exige un seguro de hogar para asegurarse cobrar el "coste de la hipoteca" en caso de que la misma se venga abajo o se incendie?.
ResponderEliminarGracias por tu comentario y por participar en el blog.
ResponderEliminarEn realción al tema que planteas, si se adquiere la vivienda de un promotor o de alguien que ha adquirido a un promotor, siempre existirá el seguro decenal(como explicamos en el post). El único caso, en el que se puede dar la inexistencia de este seguro es aquel en el cual se compre una vivienda "unifamiliar" que ha sido construida por el propietario (que no sea un promotor profesional) sobre un solar de su propiedad: en este caso, sinceramente, veo dificil que ninguna compañía de seguros dé un seguro decenal, porque las compañías cuando otorgan estos seguros, realizan controles de calidad desde el incio de la obra hasta el final, para terminar dando el seguro. Por ello en una vivienda ya construida, habrá que buscar otro tipo de garantías para el comprador (otras modalidades de seguro distintos al decenal o pactos de responsabilidad de comprador).
ResponderEliminarUn saludo, y de nuevo gracias