Procede solicitar, mediante instancia privada, la Cancelación de hipotecas por confusión de derechos cuando el acreedor hipotecario es quien adquiere la finca. RDGRN de 7 de febrero de 2012.

La reciente Resolución de la DGRN de 7 de febrero de 2012 afirma que para solicitar al Registro de la Propiedad la cancelación de hipoteca por confusión de derechos - tras haber adquirido el inmueble el acreedor hipotecario - es medio adecuado la solicitud al Registrdor mediante "instancia privada". Y, verdaderamente, son dignos de mención, por excepcionales, los casos en los que  la Dirección General permite que se inscriban actos en el Registro de la Propiedad sin exigir escritura pública.

En el caso tratado en la Resolución una entidad de crédito presenta ante el Registro una instancia privada con firma legitimada solicitando se cancele al hipoteca que grava la finca por "confusión de derechos" al haber adquirido la finca y concurrir la condición de propietaria y de acreedora de la hipoteca en la misma persona. La registradora deniega la inscripción sobre la base del artículo 82.1 LH a tenor del cual las inscripciones (y anotaciones) practicadas como consecuencias de escrituras sólo pueden ser canceladas mediante escrituras, y no, como en el caso tratado, mediante instancia privada.

Que existe confusión de derechos, es una cuestión no controvertida y procede cancelar la inscripción, mediante instancia, según la doctrina contenida en la Resolución,  y que resumimos a continuación:

Personalmente me parece adecuado el razonamiento. Siempre en el trasfondo de estas cuestiones existe alguna razón fiscal para no acudir a la escritura (como ocurría por ejemplo con las instancias privadas de distribución de responsabilidad hipotecaria). Sin  embargo, en este caso, a mi juicio no hay razón fiscal para querer eludir el otrogamiento de escritura, porque está expresametne declarado por la Ley que las cancelaciones de hipoteca están exentas de gravamen (AJD), razón por la cual, a efectos prácticos entiendo que no tiene mayor trascendencia.

Por otro lado, puede pensarse que este supuesto en la actualidad será muy común porque se han realizado innumerables daciones en pago a favor de acreedores hipotecarios (entidades de crédito principalmente). Sin embargo, en lo personal, he observado que en la mayoría de operacioens de las grandes entidades de crédito, los adquirentes de los inmuebles no son las propias entidades, sino  sociedades participada por ellas y pertenecientes a su grupo, razón por la cual ya no existirá confusión de derechos cuando no sea la entidad quien adquiera, sino su filial,  y procederá realizar la cancelación, mediante la oportuna escritura.

1.- Lo que pretende el artículo 82.1 LH es que las cancelaciones de derechos no sean automáticas.

2.- El registrador, ante eventuales "confusiones de derechos" puede cancelar inscripciones a solicitud de los interesados.

3.- La cancelación de la inscripción del derecho de hipoteca, resulta de la propia história registral de la finca, y no de la solicitud, que solo pone de manifiesto que existe "confusión de derechos".