Mediación (III): La mediación hipotecaria y el necesario compromiso de la banca.

Cuando el titular de un préstamo hipotecario deja de cumplir sus obligaciones de pago,circunstancia muy frecuente desde que comenzó hace cuatro años esta crisis,  a los juristas nos viene inmediatamente a la cabeza la idea de la inmediata ejecución hipotecaria, subasta, y finalmente lanzamiento del deudor; parece que jurídicamente es éste el procedimiento y no hay otra solución. Si se piensa fríamente la consecuencia de aplicar este procedimiento es la siguiente: una persona o familia se queda sin hogar y una entidad de crédito, circunstancia que ocurre en la mayoría de ocasiones se adjudica la vivienda (por un 60% de su valor de tasación si era vivienda habitual) pasando a formar parte este inmueble de la gruesa cartera inmobiliaria que la entidad ya posee. ¿Queda alguna de las dos partes satisfecha?. Intuitivamente podríamos decir que no ...... ¿Exise una mejor alternativa negociada a esta situación? .... intuitivamente podríamos decir que sí aunque no en todos los casos: se trata en definitiva de buscarla. Yo sinceramente, a priori, me mostraba excéptico a otras soluciones (me refiero a las hipotecas de particulares).

Sin embargo, la mediación hipotecaria, entre el deudor y la entidad de crédito, comienza a hacerse presente como alternativa o complemento la correspondiente procedimiento judicial (ejecutivo), por lo menos así lo manifiestas algunos medios de comunicación (véase artículo de El Mundo - Pais Vasco sobre el Servicio de Mediación del Gobierno Vasco) . Las posibilidades de refinanciación que el propio Real Decreto_Ley 6/2012 ofrece a aquellas personas que están en la denominada "situación de exclusión" puede verse complementado con otras alternativas no previstas legalmente y que pueden dar más satisfacción tanto a la entidad de crédito como al deudor. Ciertamente la casuistica se muestra interesante. En este sentido algunos organismos como el Colegio de Abogados de Valencia, entre otras instituciones,  han puesto en marcha un servicio de mediación hipotecaria. El tiempo dirá si este esfuerzo tiene sus frutos.

Pero para que la mediación hipotecaria pueda tener lugar, en el marco del citado Real Decreto-Ley como fuera de él exige un "compromiso" de la entidad de crédito de aceptar someterse a la mediación (de forma previa a otra alternativas como la ejecución) y poner a disposición del deudor una persona autorizada y con capacidad de decisión por parte de la entidad de crédito. Pero hay que reseñar algo importante, y es que  no puede entenderse la mediación hipotecaria como una forma de dilatar un inevitable procedimiento de ejecución; no hay obstáculo para ésta pueda producirse incluso de forma coetánea la procedimiento judicial con el fin intentar alcanzar una solución satisfactoria, o menos gravosa, para ambas partes.
Pensamos que los casos en los que el banco pudiera tener un "interés" en buscar una alternativa a la ejecución hipotecaria son aquellos en los cuales el préstamo concedido está en gran cantidad pendiente de amortizar porque ello supone que el saldo vivo del préstamo obliga a la entidad a provisionar, en la ejecución no se obtendrá el valor suficiente para cubrir la deuda y la adjudicación del bien supone costes adicionales para la entidad. Por el contrario, en los préstamos que estén en un estado avanzado de amortización me resulta extraño que el banco se plantee otras opciones.
Se ha publicado que en otros países, como México (en relación al Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal) que la mediación hipotecaria ha resuelto multitud de conflictos (véase Salvador Puntes con quien tuve la ocasión de asistir a uno de sus talleres prácticos).