CASOS Y MATERIALES (32): Compraventa de inmueble con subrogación del préstamo a promotora en concurso. ¿Es necesaria la autorización del Juez del concurso?. RDGRN de 4 de octubre de 2012.

SUPUESTO: El registrador de la Propiedad califica negativamente una escritura de compraventa con subrogación en el préstamos hipotecario que gravaba la misma, mediante la cual una promotora de viviendas, en concurso (con conservación del deudor de las facultades del administrador) vendía una vivienda y de dos cuotas indivisas correspondientes a dos plazas de garaje. La escritura la firman dos administradores concursales. El Registrador entiende que, a pesar de ser un acto de disposición inherente a la actividad empresarial del deudor, y consecuentemente a priori exceptuado de autorización judicial, esta venta va acompañada de una subrogación en el préstamo hipotecario que grava la vivienda. Por el hecho de que la vivienda esté gravada con un crédito calilficable como con "privilegio especial" (conforme al articulo 90 LC) el artículo 155.3 LC obliga a obtener autorización judicial para satisfacer este tipo de créditos.

El notario argumente en defensa de la es critura que debe  recordarse que los actos de venta con subrogación son los propios de la actividad de la concursada no deben ser sometidos a autorizaicón judicial, so pena de paralizar la actividad de la concursada, máxime cuando con la venta se satisface el crédito del acreedor con privilegio. Finalmente la DGRN en Resolución de 4 de octubre de 2012 expone los siguiente: 

La cuestión de derecho se reduce por tanto a decidir si resulta acreditado en el presente caso, tal como manifiestan los administradores en la escritura, que las enajenaciones cuya inscripción se pretende están comprendidas en el giro o tráfico de la entidad declarada en concurso. La extensión del giro de la empresa es un dato de hecho cuya prueba puede envolver cierta dificultad, tal como la doctrina ha destacado a la hora de interpretar el alcance y sentido del apartado segundo del artículo 44.2 de la Ley Concursal que no ha sido afectado por la reforma, en un procedimiento tan formalista como el registral.

En cualquier caso, en el presente, la incertidumbre que pudiera existir sobre ese asunto ha quedado despejada por la manifestación expresa de los administradores concursales, que comparecieron en la escritura, confirmando ese extremo.

En segundo lugar la DGRN se plantea si la enajenación de bienes afectos a un privilegio especial requiere también autorizaicón judicial y conclulye que:

Resuelto este punto queda todavía por decidir una segunda cuestión: la de si la enajenación cuya legalidad se examina en este expediente al referirse a un bien afecto al pago de un crédito con privilegio especial –aun cuando deba darse por probado, como es el caso, que la operación cuya inscripción se pretende pertenece al giro o tráfico de la empresa– debe entenderse, en virtud de lo dispuesto en el artículo 155.3 de la Ley Concursal, necesita de autorización judicial. Más en concreto, la de si la compraventa con subrogación de un crédito hipotecario como parte del precio, aun siendo una operación propia del giro de la empresa, necesita de la autorización judicial del artículo 155.3 de la Ley; precepto que, con arreglo a su tenor literal, sería de aplicación general, es decir, incluso antes de la fase de liquidación.

Una interpretación lógica y sistemática, sin embargo, de esta norma, sobre todo si nos atenemos a la finalidad perseguida por la reforma del 2011 de la Ley Concursal, lleva a concluir que no estamos ante una excepción (artículo 155.3) de las excepciones (artículo 43.3), sino, como mucho, a una modulación del principio general (artículo 43.2). Es decir, que el precepto en cuestión (artículo 155.3) se limita (para los casos en que sea necesaria la autorización judicial porque no concurre ninguna de las excepciones legales) a determinar el contenido de esa autorización y sus consecuencias según los casos.

En conclusión la DGRN resuelve que no es necesaria al autorización judicial para que una promotora en concurso pueda enajenar bienes inmuebles hipotecados (viviendas, garajes y trasteros). Cuestión distinta, a nuestro modo de ver, será la enajenación de "suelos" circunstancia ésta que parece que no pueda incardinarse en la actividad ordinaria de la empresa.