Distribución de una hipoteca en instancia privada sí; valor de tasación de las fincas en instancia privada no.

Hace un tiempo, tuvimos ocasión de referirnos a la operación de distribución, mediante instancia privada (con firma legitimada), de una hipoteca otorgada en escritura pública entre diversos inmuebles  [VER ANTERIOR ENTRADA] , y ello para evitar la sujección de esta operación al Impuesto de Actos jurídicos documentados, que solamente grava los actos valuables, otorgados en escritura que tengan acceso al Registro. A la doctrina registral, ciertamente no pacífica en este tema, le ha costado asimilar que una instancia privada pueda acceder al registro modificando el derecho de hipoteca, sobre la base del artículo 216 RH (norma reglamentaria) en contra de lo dispuesto en el artículo 123 LH (norma con rango legal) y ello a pesar de lo dispuso la DGRN en su resolución de 7 de enero de 2004.

Pero el tema ha llegado a su extremo, cuando se ha planteado, que no sólo la distribución de hipoteca pudiera ser realizada en instancia privada, sino que pudiera también determinarse el valor de tasación mediante documento privado. En este sentido, pensamos que el valor de tasación debe constar en la escritura pública y no puede ser susceptible de ser determinado mediante instancia privada, pensar lo contrarios sería interpretar el artículo 216 LH de una forma demasiado extensiva. Cuando se constitye una hipoteca a favor de una entidad de crédito sobre un bien inmueble, no entendemos el "por qué" no se establezca en la escritura el valor de tasación, puesto que para la aprobación de la operación de conformidad con la normativa del Banco de Estaña debe existir dicho valor. Por ello estamos con aquellos registradores que exigen que dicho valor conste en escritura [VER NOTA DE REGISTROS]. ¿Quizá se pretende por las entidades de crédito rebajar dicho valor "a posteriori"? evitando costes fiscales, o cual es la verdadera razón por la que se plantea ahora este tema: para mí, de momento es una incógnita.

Aprovechamos la ocasión para reivindicar a nuestros legisladores que deberían haberse tomado medidas fiscales favorecedoras de las operación de constitución de garantías (como la hipotecas), rebajando por ejemplo el tipo de gravamen en el Impuesto de Actos jurídicos documentados, pues en defintiva, se trata de favorecer el "derecho de garantías" que es aquel que permite dar seguridad jurídica a las operaciones, y no promulagar leyes como la "ley de la morosidad" (posiblemente una de las normas más incumplidas en España) que pretende hacer pagar intereses a quien no puede, si quiera, afrontar el pago de la deuda principal.