Distribución de hipoteca en instancia privada: breve comentario de la Res de la DGRN de 4 de enero de 2011

En el año 2004, en pleno auge del "boom" inmobiliario la DGRN, sobre la base del 216 del Reglamento hipotedfario,  dictó una Resolución de fecha 7 de enero de 2004 [VER TEXTO] por la cual se admitía que la distribución de una hipoteca (por ejemplo de una hipoteca que grava un edificio) pudiera distribuirse mediante instancia privada (por ejemplo entre todos los departamentos que componían el edificio tras su división horizonal), circunstancia que dejaba esta operación de "distribución de hipoteca"  fuera del ámbito de aplicacion del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de "actos jurídicos documentados". La razón esencial, es que este tributo solo es exigible en caso de formalización de (1) actos con valoración económica (la distribución lo es), (2) que generen inscripción registral (la distribución se inscribe) (3) y que se formalicen en documento público ( la instancia privada no es docuemnto público). Al no cumplirse el último de los tres requisitos, no se devengaba el meritado impuesto con el correspondiente ahorro fiscal para los promotores. Mucho y se habló y se escribió la respecto.

Estas operaciones debían y deben hacerse con cierta cautela, ante la reticencia, a vece justificada, de muchos registradores a admitir esta opción, que al parecer no era del todo conforme con lo previsto en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria. Ciertamente, la casuistica en los Registros era amplia, y tuve la ocasión de analizar muchas operaciones de distribución , con distintos matices, que podrían o no entrar dentro del ámbito de apliación del supuesto de la Resolución de 2004. No obstante, debe reseñarse que la corriente mayoritaria admitía y admite esta forma de distribuir. Pero muchos problemas se generaron y se generan para admitir esta forma, fiscalmente tan ventajosa, a la hora de presentar instancias privadas de distribución de hipoteca. Y ciertamente la operación, en ocasiones requiere un análisis detallado.

Sin embargo, llama poderosamente la atención, que de todos los inconvenientes jurídicos que pueden alegarse por un Registrador a la hora de calificar negativamente estas instancias, haya sido alegado por el Registrador de Valladolid 5 [véase RES DGRN de 4 de enero de 2011] el hecho de que no inscribía una instancia de distribución de hipoteca por no haberse realizado los testimonios notariales de los poderes adjuntos en "papel de uso exclusivo para uso notarial". La DGRN, sin entrar en profundidad en el problema, declara que este tipo de irregularidades solo pueden tener alcance disciplinario, no afectando de ninguna forma a la eficacia del documento y, consecuentemente revocando la calificacíón del Registrador.