El supuesto de hecho tratado por la Resolución de la DGRN de 3 de noviembre de 2011 [VER TEXTO] aborda la interesante y práctica cuestión de la inscripción de "hipoteca sobre cuota indivisa de finca" titularidad de un único propietario. El caso puede resumirse así: un Registrador califica con defecto una escritura de constitución de hipoteca sobre cuota indivisa de cuatro fincas y afinazamiento porque en el título no se especifica concretamente la participación que es objeto de la hipoteca, y en consecuencia se vulnera el principio de especialidad (art. 12 LH) por quedar difusa o indeterminada la figura del rango registral en caso de ulterior hipoteca o embargo de participación indivisa. Dicho en otros términos, no basta decir que es objeto de la hipoteca la mitad indivisa.
Presentado el recurso, por el notario autorizante de la escritua, ante la Dirección General de Registros y notariado, ésta resuelve que:
2. Es doctrina de este Centro Directivo que, en caso de existencia de comunidad ordinaria o de tipo romano, el principio de especialidad, a efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad, exige que se determine claramente la porción que corresponde a cada cotitular (vid. por todas, Resolución de 7 de marzo de 2011). De igual manera y siendo indiscutida la facultad del propietario de constituir hipoteca sobre la mitad indivisa de una finca, debe entenderse que, a efectos de inscripción, el principio de especialidad es adecuadamente cumplimentado si se identifica la cuota que constituye el objeto de la garantía. Una mayor precisión sólo es exigible, bien cuando la cuota lleva aparejado el uso de una porción concreta de la finca (artículo 68 del Reglamento Hipotecario con relación al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997), bien cuando se produce un problema de rango, bien cuando la cuota está sujeta a un régimen jurídico específico (cfr. ganancial).
3. En el supuesto de hecho que ha dado lugar a este expediente no se da ninguna de dichas circunstancias. Ni existe un supuesto de los contemplados reglamentariamente en los que se exige una precisión en el contenido del derecho determinado por la cuota matemática o por el régimen aplicable, ni existe problema alguno de rango.
De la lectura de la resolución se extrae la siguiente DOCTRINA.
a) Una evidencia: es posible la hipoteca de partes o cuotas indivisas de una finca, circunstancia, como saben los lectores, muy común en la realidad.
b) Es necesario determinar y describir sobre que porción concreta de la finca recae la hipoteca de cuotas indivisa en tres casos:
1.- Cuando la cuota indivisa lleva aparejado un derecho de uso concreto. (Se me ocurre, por ejemplo, el caso muy común del promotor inmobiliario que declara obra nueva de un edificiio estableciendo una única finca registral el garaje y transmitiendo, posteriormente a la hora de vender las plazas de garajes ubicadas en la finca, cuotas indivisas de la finca que dan derecho de "uso exclusivo y excluyente" sobre una porción concreta de la finca, normalmente determinada por su ubicación (mediante decripción de lindes) su superficies, y como exige el RH sus superficies perimetrales.
2.- Cuando existen problemas de rango registral (Se obser en la práctica, cómo a la hora de hipotecar un cuota indivisa (por ejemplo de una parcela o solar), el acreedor del segundo crédito exige un pacto de igualdad de rango en el cual quede determinada la garantía que le precede y la propia, exigiendo por tanto, la determinación).
3.- Cuando la propiedad está sujeta un régimen específico de propiedad, como la sociedad de gananciales (dice la DGRN), pero puedieran ser otros, a nuestro jucio, como la Comunidad hereditaria, o la Comunidad Romana, o incluso la propiedad horizontal ordinaria o "tumbada" (piensese en éste último caso en la propiedad por cuotas de una parcela elemento común, de los copropietarios de un Complejo Inmobiliario) que poseen normas propias de determinacion de derechos y obligaciones.
Finalmente, como se ha dicho, la DGRN observa que no nos enconetramos en el caso enjuiciado ante ninguno de los suùestos expuestos, y por lo tanto no es necesaria la determinación (bastará por tanto la expresión mitad indivisa) para que la hipoteca pueda inscribirse .
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