Compraventa en simulación de préstamo y nulidad de pacto comisorio. ST del TS de 27 de enero de 2012.

El supuesto de hecho de la ST del TS de 27 de enero de 2012 [VER TEXTO] es el siguiente: una empresa vende, a diversas personas, en escritura pública diversas parcelas de un sector urbanístico programado reservandose mediante "pacto de retro" el derecho a recuperar las fincas durante el plazo de un año, para el caso de que haya abonado la cantidad que es objeto de la compraventa. El propio vendedor demadna a los compradores solicitand se declare la nulidad de la escritura de venta, se le retorne la posesión y se cancele registralmente la transmisión en su día inscrita en el Registro. Esta demadna es totalmente desestimada en primera instancia, pero estimada parcialmente en fase de apelación. Efectivamente, la Audiencia Provincial entiende que, exclusivamente respecto de uno de los compradores (que no del resto que adquirieron de buena fe), la compraventa es nula por simular realmente un contrato de préstamo con pacto comisorio; sin embargo la Audiencia tras declarar la nulidad del contrato declara válidad la transmisión (incongurencia que es subsanada por el Tribunal Supremo).

El pacto que contenía la escritura era el siguiente:

La parte vendedora se reserva el derecho de retraer las fincas vendidas durante el plazo de un año a contar desde hoy y la parte compradora se obliga a retrovenderlas a la indicada parte vendedora, o a quien su derecho represente, si en el término expresado le abona el precio de los cincuenta millones de pesetas, en el que están incluidos todos los gastos.

SOBRE EL PACTO DE RETRO COMO GARANTÍA DEL VENDEDOR.

No hay que confundir el "pacto de retro" o retroventa, con el pacto de "reseva de dominio". Mientras que el primero se constituye, en una compraventa en la que hay transmisón de propiedad, como una garantía del vendedor y se instrumenta registralmente como carga (al igual que pudiera ser una condición resolutoria), en el segundo (es decir el pacto de reserva de dominio) no hay trasmisión de propiedad en tanto no se cumpla la condición pactada y actúa a modo de condición suspensiva, tal y como tiene declarado el Tribunal Supermo (ST de 19 de mayo de 1989).

En el caso enjuiciado, nos encontramos ante un verdadero "pacto de retro" o retroventa, o como lo expresa nuestro Código retracto convencional, cuya naturaleza jurídica se ha aproxima al de la condición resolutoria. Normalmente suele acceder al Registro de la Propiedad como carga de la finca y su régimen jurídico podemos encontrarlo en los artículos 1507 y siguienes del Código Civil. Tiene eficia erga omnes y una duración máxima de cuatro años. Los requisitos de su ejercicio, en caso de incumplimiento de la obligación que garantiza, se encuentran en los artículos 1513 Cc y siguientes del Código. Pero lo que realmente queremos destacar hoy sobre esta figura, es que se trata de una verdadera garantía del vendedor, que da cobertura a las obligaciones del comprador (el pago del precio o cualquier otra obligación). Sin embargo, no parece desprenderse esa finalidad de la cláusula transcrita en la sentencia que comentamos, si lo que realmente se quería garantízar era el pago del precio, lo normal hubiera sido pactar una condición resolutoria o un pacto de reserva del dominio hasta el total pago del precio. De la prueba se desprende que lo que las partes habían pactado era un contrato de préstamo, en el que el prestatario había había transmitido la propiedad de las fincas (a modo de garantía real) para dar cobertura a su obligación de restitución del préstamo, contrato que finalmente ha sido declarado nulo por simulado.

PROHIBICIÓN DE PACTO COMISORIO.

Siendo así las cosas, y delcarada nula la compraventa, el Tribunal se detiene en analizar la verdadera naturaleza jurídica de la transmisión de las fincas llegando a la conclusión de que se trata de un pacto comisorio, en el cual el comprador es el verdadero prestamista y el vendedor el prestatario que consiente la transmisión de la fincas en caso de incumplir su obligaicón de restitución del préstamo. El Tribunal declara que:

Efectivamente, la sentencia de instancia ha infringido la normativa, desarrollada judicialmente, sobre la  prohibición del pacto comisorio. La doctrina que ahora se reitera es que un préstamo o un contrato simulado  que disimula un préstamo, que incluye un pacto comisario, es decir, pacto por el cual si no se devuelve una cantidad determinada (del verdadero préstamo) el contratante (prestamista) hace suya la propiedad de una  cosa también determinada, tal pacto incurre en nulidad ipso iure conforme al artículo 1859 del Código civil . Un caso típico, incluso históricamente, es la llamada "venta a carta de gracia": es una compraventa simulada (que disimula el préstamo) una persona (el supuesto vendedor, realmente el prestatario) vende la cosa al comprador (realmente, el prestamista) con el pacto de retro: si en tal plazo no ejercita el retracto (realmente, no devuelve el dinero, que se fijó como precio) el comprador (prestamista; tantas veces usurero) adquiere la propiedad de la cosa. Lo cual es el clásico pacto comisorio: el prestamista, que aparece como comprador, adquiere la cosa si no se le devuelve, mediante el retracto, la cantidad prestada. Tal pacto comisorio es nulo: el vendedor (prestatario) devolverá el dinero, pero el comprador (prestamista) no adquirirá la cosa, si no lo hace. Mencionan la nulidad del pacto comisario la sentencia de 25 de septiembre de 1986 ( "tal acuerdo paraquedarse el acreedor pignoraticio con la cosa dada en prenda, el acuerdo sería nulo porque el artículo 1859 del Código civil declara...") y la de 29 de enero de 1996 ( "... la prohibición del pacto comisario que establece el artículo 1859..." ) y desarrolla la prohibición del mismo, la de 18 de febrero de 1997, al decir: "entraña un pacto comisorio ( arts. 1858 y 1859 C.c .), porque a través de la instrumentación de una compraventa en la que el objeto es el inmueble gravado y el precio es el importe de la deuda insatisfecha, el acreedor hipotecario persigue el mismo fin prohibido legalmente; que se apropie de la cosa dada en garantía en satisfacción de su crédito. Se comete un fraude de ley, porque, al amparo del texto de una norma que lo permite ( art. 1445 C.c .), resulta vulnerada la norma prohibitiva del pacto comisorio, por lo que, descubiertoel fraude, hay que aplicar ésta por ordenarlo el art. 6º.4 del Código civil ".