En otras ocasiones ya nos hemos referido a la posposición de las condiciones resolutorias a las hipotecas que se formalicen para financiar una promoción [ver aqui], y concluíamos que es necesario el cumplimiento de determinados requisitos previstos en el artículo 241 del Reglamento Hipotecario. La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2012 precisamente ha tratado una controversia en la que subyace como cuestión de fondo la posposición de una condición resolutoria a una hipoteca.
El caso es el siguiente: unas personas transmiten unas parcelas a una sociedad promotora, mediante contrato de permuta, y pactan condición resolutoria explícita a favor del vendedor por la cual se garantiza el cumplimiento de determinadas obligaciones de la adquirente y pactan que pospondrán esta condición a la futura hipoteca que garantice el préstamo que la sociedad adquirente necesite para financiar la promoción. Concretamente pactan que la condición:
"será pospuesta en garantía de cualesquiera préstamo o crédito hipotecario,
tan pronto sean los titulares de la misma requeridos para ello" .
Soprendentemente, y digo, sorprendentemente, la entidad financiera concede préstamo garantizado con hipoteca sobre las parcelas sin que se posponga expresamente la condició resolutoria; bien es cierto que se constituyen otras garantías y firma también un fiador. Ante el incumplimiento de la empresa adquirente de las obligaciones asumidas, las personas que transmitieron la parcela demandan solicitando se declare el incumplimiento de la promotora y consecuentemente que revierta en ellos de nuevo la propiedad de las parcelas recuperando el pleno dominio en virtud de la condicion resolutoria, y que se cancelen todas las inscripciones o anotaciones que se hayan producido con posterioridad (entre ellas la declaración de obra nueva dle promotor y la hipoteca del banco).
La demanda se estima en su integridad y se confirma por la Audiencia. La entidad financiera recurre en casación alegando que en las escrituras de permuta de alguna forma ya existía compromiso de posposición y que la condición resolutoria realmente estaba pospuesta porque sino de otro modo:
"la concesión de un préstamo para la construcción de un edificio, con la garantía hipotecaria del mismo, resultaría temeraria si la inscripción de la misma estuviera precedida por una condición resolutoria del tenor de la que figura en los contratos de permuta"
Y yo pienso, que efectivamente, el recurrente lo dice él mismo: es una operación temeraria, y el Tribunal Supermo acaba confirmado la sentencia y dice:
De ahí que la contraposición de dos tiempos verbales diferentes en la estipulación sexta,"autorizarán" y luego "autorizan" , permita albergar dudas más que razonables sobre esa autorización incondicional que propugna la parte recurrente. Tanto es así que, al margen de alguna imprecisión tan llamativa como referirse a un crédito que "la contraparte concederá" , una interpretación estrictamente literal de la cláusula conduce a una conclusión opuesta a la del recurso, porque lo que se "autoriza" al final de la cláusula, en presente, no es la posposición de la condición resolutoria a la hipoteca, sino la mera solicitud del préstamo hipotecario por la entidad promotora "bajo la exclusiva responsabilidad de esta última" , mientras que lo que se "autorizará" , en futuro, sería la posposición, como por demás quedó de manifiesto en la propia escritura de préstamo con garantía hipotecaria al manifestarle el representante legal de Sixluma S.L al del banco hoy recurrente que la condición resolutoria sería pospuesta a la hipoteca tan pronto los cedentes de los solaresfueran requeridos para ello.
Además nada se dice en la sentencia del artículo 241 del Reglamento Hipotecario y entiendo que debería haberlo mencionado, pero además, para que la posposición tenga eficacia registral debería haberse pospuesto expresamente por el acreedor, debería haberse fijado una responsabilidad máxima (por capital e intereses) y establecer se un plazo, circunstancias todas ellas que, al parecer, tampoco se habían previsto. Conclusión, operación bancaria e hipoteca, a mi juicio muy temerarias .
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