sábado, 14 de enero de 2017

CASOS Y MATERIALES (41): ¿Puede inscribirse un acuerdo transaccional homologado judicialmente en el Registro de la Propiedad?

La reciente resolución de la DGRN de 30 de noviembre de 2016, ha confirmado la negativa del Registro de la Propiedad número 6 de Alicante a inscribir un acuerdo transaccional, con un supuesto efecto traslativo del dominio, que había sido "homologado judicialmente". La Dirección General confirma la calificación del Registro. 
SUPUESTO: Durante la pendencia de un procedimiento judicial, en el que se había interpuesto demanda de división de cosa común (un inmueble),  los copropietarios del mismo alcanzan un acuerdo transaccional cuyo contenido era que una de la partes en el procedimiento "accede a comprar las parte indivisas de los otros copropietarios" convirtiéndose, en consecuencia, en única propietaria del inmueble. El citado acuerdo es homologado judicialmente, y presentado al Registro de la Propiedad solicitando su inscripción, y en concreto, la correspondiente transmisión de la propiedad.
Tras la presentación del acuerdo al Registro de la Propiedad se deniega la inscripción principalmente por la siguiente razón:
siendo el convenio transaccional un documento privado, el hecho de la homologación judicial no lo convierte en documento público que reúna los requisitos que exige el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. 
Sin embargo luego añade:

 En consecuencia, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad las declaraciones de voluntad dictadas por el Juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero en nada suplen a la declaración de voluntad del demandante, que deberá someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública (cfr. artículos 1.217, 1.218, 1.279 y 1.280 del Código Civil, artículo 3 de la Ley Hipotecaria y artículos 143 y 144 del Reglamento Notarial).
(...)
Por todo ello, lo procedente es entender que la Ley de Enjuiciamiento Civil no dispone la inscripción directa de los documentos presentados, sino que la nueva forma de ejecución procesal permite al demandante otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el Notario por sí solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado

En conclusión, el acuerdo transaccional, que conlleve transmisión de propiedad,  no conlleva una inscripción directa, sino la obligación de las partes de otorgar la correspondientes escritura pública, y solo en caso de negativa a emitir la correspondiente declaración de voluntad, el juez, previa solicitud de las partes, podrá mediante autor suplir la misma, resolución judicial que deberá elevarse a público para que cause la correspondiente inscripción. 

jueves, 17 de marzo de 2016

Última jurisprudencia del TSJ de Valencia sobre las órdenes de coeficientes en la comprobaciones de valores

En relación a los expedientes de comprobación de valores que la Consellería ha venido realizando por el método "por referencia", es decir, aplicando unos coeficientes aprobados por Ördenes de la propia Consellería ha tenido una rápida respuesta jurisprudencial del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana. Son, de momento, destacables dos conocidos  pronunciamientos jurisprudenciales: en relación a la orden 23/2013, de 20 de diciembre de 2013, la ST de 28 de octubre de 2015, declaró que este tipo de orden, sigue adoleciendo de los defectos que anteriores pronunciamientos jurisprudenciales ya había puesto de manifiesto la Sala, en concreto establece: 

Por otro fado, los estudios de la Dirección General de Tributos Valenciana sobre los valores del suelo y los de la construcción, si bien pudieran tenerse como un punto de partida, meramente indicativo, dentro de una adecuada comprobación, los mismos no dejan de atender criterios generales, siendo en realidad que cada uno de los inmuebles incluidos en las zonas, calles o parajes acotados no tienen que equipararse necesariamente a estos efectos.
Cabe decir que, en la gestión del impuesto que nos ocupa, la Administración Tributaria Autonómica remeda la ponencia de valores catastral, pues lo hace desde su propia descripción y valoración generalizada y previa de todos los inmuebles del territorio, lo cual desnaturaliza la gestión individualizada contemplada en la ley reguladora del impuesto, de modo que la noticia que recibe a través de la declaración tributaría tan sólo ofrece relevancia sí la base declarada es inferior a los mínimos sentados por los estudios administrativos.
Este sistema genérico y previo de valoración no está amparado por la ley del impuesto y no puede asimilarse al "dictamen de peritos" del art. 57.1 letra e) de la LGT ; más bien, tal sistema vendría a encajar en la figura de la letra b) del dicho precepto legal, "estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal".
El principio de unidad de doctrina y seguridad jurídica obligan a mantener el mismo criterio, solamente indicar que las argumentaciones sobre la Orden de 23/2.013, en nada afectan para mantener la opinión contraria, pues la referida Orden al establecer un sistema de coeficientes para la determinación del valor del inmueble no obvia las inmotivaciones de la comprobación de valores realizada por la administración, que persisten en los errores y vicios señalados por la reiterada doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre las que se encuentra la sentencia citada.

Por otro lado la reciente ST del TSJ de Valencia de 17 de febrero de 2016, directamente declara nula la Orden 4/2014 de la Consellería de Economía y Hacienda de 28 de febrero; transcribimos parte del fallo: 

2.- Declaramos la nulidad de la Orden 4/2014 de 28 de febrero de la Consellería de Hacienda y Administraciones Públicas, por la que se establecen los coeficientes aplicables en 2014 al valor catastral a los efectos de la comprobación de valores de determinados bienes inmuebles de naturaleza urbana en el ámbito de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones, así como la metodología empleada para su elaboración y determinadas reglas para su aplicación (DOCV núm. 7229107.03.2014). Anulamos las resoluciones impugnadas por ser contrarias a derecho.

lunes, 11 de enero de 2016

Concurso de acreedores y garantías a favor del comprador. La resolución del contrato no exonera la garante de la obligación de restituir las cantidades (ST del TS de 23/07/2015)

La sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio e 2015, trata el supuesto en el cual un comprador de vivienda que se adhiere a un Convenio de Acreedores del Promotor, no pierde su derecho a reclamar a la entidad avalista de las cantidades entregadas a cuenta, a pesar de que adhesión al Convenio. De esta sentencia cabe destacar la siguiente doctrina: 

El acuerdo alcanzado entre la promotora concursada y los dos compradores demandantes, con posterioridad a la aprobación del convenio, por el que se resolvía el contrato de compraventa, no libera a quien aseguró la devolución de las cantidades pagadas a cuenta, sino que constituye el cumplimiento del presupuesto legal para que los compradores puedan ejercitar la acción contra la aseguradora en reclamación de dichas cantidades, pues la resolución convenida es posterior a que se hubiera cumplido el plazo de entrega de la vivienda y ante la imposibilidad de cumplimiento. No estamos ante un desistimiento por mutuo disenso, anterior al cumplimiento del plazo convenido para la realización de la obligación de entrega de la vivienda, al que nos referimos en la Sentencia 133/2015 de 23 de marzo , para distinguirlo del incumplimiento objetivo, sino ante un incumplimiento que motiva la resolución de mutuo acuerdo. Por ello, esta resolución, constatado el incumplimiento, y sin perjuicio de la relación entre el comprador y la promotora, en cualquier caso confiere al comprador la facultad de ejecutar el aval o, en este caso, reclamar de la aseguradora el pago de la suma asegurada, consistente en la restitución de la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses.Como afirmamos en la Sentencia de Pleno núm. 778/2014, de 20 de enero de 2015 , el art. 3 de la Ley 57/1968 «introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador», y por ello también la acción de restitución de las cantidades entregadas a cuenta. La exigibilidad del aval o de la suma asegurada está supeditada por el art. 1 Ley 57/68 a un criterio objetivo: que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin "por cualquier causa", como consecuencia de un incumplimiento objetivo del promotor ( Sentencia de Pleno 218/2014, de 7 de mayo ).


jueves, 7 de enero de 2016

La no emisión del aval individualizado al comprador, no exonera a los garantes, en caso de incumplimiento del promotor, de la responsabilidad de devolver las cantidades entregadas a cuenta (ST TS de 23/09/2015)

La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2015, analiza un supuesto más de  responsabilidad de las entidades avalistas de las cantidades entregadas a cuenta, cuando el promotor incumple sus obligaciones. Cabe destacar que, esta resolución, se ha dictado al amparo de la derogada normativa contenida en la Ley 57/1968 (hoy sustituida por la reciente ley 20/2015 a la que ya nos hemos referido en este blog).
Para analizar estos supuesto, cabe partir de la premisa de que las garantías de las cantidades entregadas a cuenta a los promotores de viviendas, solo pueden ser efectivas en caso de "incumplimiento del promotor". El juez del concurso declaró resueltos los tres contratos de compraventa, y uno de los tres compradores votó a favor del Convenio de Acreedores. En el caso que nos ocupa, al parecer, el promotor incumplió sus obligaciones; no obstante, a pesar de dar copia de una "póliza colectiva" no entregó los avales individualizados a los compradores, circunstancia que alegan las entidades avalista para declinar su responsabilidad. No obstante el Tribunal Supremo, en relación a dos de los contratos resueltos y cuyos clientes no votaron a favor  del convenio,  aclara que:
la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva.
Parece que la interpretación del Tribunal tiene su base en entender que las garantías que ofrecen las entidades a los compradores de viviendas, son más que un aval, porque incluso, ante la inexistencia del aval individualizado, los compradores ante el incumplimiento del promotor pueden reclamar a las compañías aseguradoras. 

Merece la pena detenerse en que la demanda de uno de los compradores (el tercer contrato en cuestión), fue desestimada desde la primera instancia, por haberse adherido la compradora la Convenio aceptando una quita de un 35% y una espera de 3 años, y ello por entender el juez de instancia que se había producido una novación contractual. Al parecer, este cliente no interpuso recurso de apelación ni de casación, razón por la cual el pronunciamiento respecto de su derecho fue firme. Y este planteamiento,  no parece demasiado coherente con lo dicho, por el Tribunal Supremo en sentencia de 23 de julio de 2015, en la cual la Sala parece defender la tesis contraria a la que defendió el juez de instancia y de la que nos ocupamos en el siguiente post. 


miércoles, 30 de diciembre de 2015

Un recuerdo para el profesor Luis Diez-Picazo

Hace casi ya dos meses que nos dejó uno de los juristas que más ha influido en mi formación, el profesor Diez-Picazo. Sin duda, unos de los autores más influyentes de nuestra doctrina civil, aunque en algunas de sus estudios más tardíos también abordó asuntos mercantiles. Y  quien no conoce su "Sistema de Derecho Civil" o "Instituciones de Derecho Civil", obras básicas que han servido de base para la formación civilista de innumerables juristas de este país. 

Como buen profesional, dedicó su actividad al ejercicio del derecho (como abogado), al estudio del derecho (como investigador de referencia) y a la enseñanza de del Derecho (como docente y catedrático). Juez de primera instancia en sus inicios, terminó siendo ilustre magistrado de nuestro Tribunal Constitucional.  Nos quedamos pues, con un recuerdo muy especial de este autor a quien muchos, como yo, tenemos que agradecerle su saber hacer y enseñar. 

viernes, 18 de diciembre de 2015

lunes, 28 de septiembre de 2015

Tributación por ADJ en la hipotecas unilaterales favor de hacienda: ST del TS de 16 de julio de 2015 Unificación de doctrina

La reciente sentencia del TS de 16 de julio de 2015, ha unificado la doctrina de las Salas de lo Contencioso administrativo de diversos TSJ. La sentencia, en definitiva confirma la doctrina que hasta el momento hemos expuesto en diversos post de este mismo blog (véase AQUÍ), y que considera que en las hipotecas unilaterales otorgadas a favor del Estado por entidades que son sujetos pasivos de IVa, en garantía de deuda tributaria, debe ser considerado sujeto pasivo el propio Estado, y en consecuencia es aplicable la exención del tributo.
La importancia de esta sentencia radica en que el TS, órgano jurisdiccional que no viene vinculado al a doctrina de los TSJ, definitivamente se decanta por considerar la doctrina más favorable al administrado en estos casos. 
Ahora bien, debe tenerse presente que esta doctrina es aplicable en aquellos supuestos en los cuales  el deudor hipotecario es sujeto pasivo de Iva, En este sentido el Tribunal afirmar: 

En efecto, si el deudor hipotecario es empresario o profesional, en ejercicio de sus actividades, la constitución de hipoteca unilateral resulta ser una operación sujeta -pero exenta- de IVA, en virtud del artículo 20.Uno.18º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre , y, en su consecuencia, no sujeta a la modalidad de "Transmisiones Onerosas" ( artículo 7.5 del Texto Refundido, antes transcrito), pero la primera copia de la escritura pública de constitución de hipoteca unilateral si estará sujeta a la cuota variable de la modalidad de "Actos Jurídicos Documentados" (artículo 31.2, también anteriormente transcrito).Cuando, por el contrario, el deudor hipotecario no es sujeto pasivo del IVA, la operación está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad de "Transmisiones Onerosas".

En cualquier caso, estar resolución que consolida una doctrina que generaba discrepancias en algunas comunidades autónomas.