miércoles, 14 de diciembre de 2011

Más jurisprudencia sobre diferencias entre el contrato de agencia inmobiliaria y el contrato de mediación inmobiliaria.

Ya hace unos meses (en febrero), tuvimos ocasión de referirnos a la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de enero de 2011 [VER ANTERIOR ENTRADA] que marcaba las diferencias entre el contrato de agencia y de mediación en materia inmobiliaria, y cabe recordar, que la diferencia esencial señalada por la jurisprudencia era la "estabilidad de la relación" para poder calificar estos contratos como de agencia (y a los que en consecuencia les sería de aplicacion la Ley del Contrato de Agencia) y no de mediación; y viceversa, en caso de que las relaciones fueran esporádicas (aunque fueran varias) deberían ser calificadas como de comisión o corretaje. Pues bien, de nuevo nuestro más alto Tribunal vuelve a pronunciarse sobre la materia, esta vez en la sentencia de 9 de noviembre de 2011[ VER TEXTO]
El supuesto de hecho de la resolución citada puede resumirse del siguiente modo: una promotora (ANARA) otorgar contrato de "agencia para venta en exclusiva" de una promoción immobiliaria con una agencia (OLE) por el cual, la agencia mediante la firma de contratos de reserva tomaría dinero en depósito de los futuros cientes, devengándose las comisiones cuando se firmaran los contratos de compraventa. La promotora unilateralmente decide finalmente no construir la promoción, y la agencia le demanda exigiendo las comisiones sobre la base de que los documentos "de reserva" (firmados exclusivamente por la agencia y los clientes) son verdaderos contratos de compraventa que al contener las partes el objeto y el precio. Las tres instancias judiciales han desestimado la pretensión.
Varios aspectos, a nuestro juicio deben ser comentados. En primer lugar, en relación a la existencia o no de contratos de compraventa (art. 1450 Cc) existe un punto débil en el argumentario del demandante, y es que los documentos de reserva, si bien contenían el objeto y el precio no estaban firmados por el promotor. En segundo lugar, en relación a la calificación del contrato entre promotor e inmobiliaria como de agencia o corretaje, coinciden los órganos judiciales en que, sobre la tesis de la ya mencionada sentencia de 10 de enero de 2011, no existía una relación de estabilidad que permita calificar el contrato como de agencia, era un encargo exclusivo para la venta de una única promoción, razón por la cual nos encontraríamos, según la sentencia, ante un contrato de mediación o corretaje yo personalmente pienso, (al igual que el profesor ALFARO) que se trataría, en todo caso de un contrato de comisión, y no de mediación (el mediador actúa en interés de ambas partes y el comisionsita en interés de su comitente). Pero, en tercer y último lugar, lo realmente trascendente, es que, a nuestro entender, el planteamiento procesal de la reclamación de "mediador" es incorrecto, debiera en todo caso, con independencia de la calificación del contrato haber planteado una reclamación por daños y perjuicios (artículo 1101 Cc y 1256 Cc) derivados de un incumplimiento contractual de promover el edificio, pudiendo haber acreditado el lucro cesante y el daño emergente mediante los documentos de reserva que en su día se convertirían en contratos de compraventa con derecho a comisión.
Desde la perspectiva práctica, los que hemos tenido ocasión de trabajar en este ámbito, no debemos olvidar la trascendencia que supone el pacto en el cual se establezca el "momento" en el que se devenga la comisión y el régimen jurídico aplicable.  

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