martes, 19 de diciembre de 2017

CASOS Y MATERIALES 43): Es necesaria la licencia de segregación para segregar un local comercial: RDGRN de 26 de octubre de 2017

Es una cuestión que hace tiempo tienen claros los registradores, ente otras cosas porque está expresamente previsto en la Ley. Nos recuerda la Resolución de la DGRN de 26 de octubre de 2017, que es preceptiva la licencia de segretación o resolución administrativa que declare su innecesariedad cuando se otorgan escritura de segregación de locales comerciales. Asi lo prevé la propia Ley de Propiedad Horizontal en su redaccion  dada por la Ley 8/2013, de 26 de junio. Expresa la resolución:

Como ya se indicó en la Resolución de 13 de mayo de 2016, «esta Dirección General en su reciente Resolución de 15 de febrero de 2016, ya tuvo ocasión de afirmar que: «…No hay duda, y así se afirmó en las Resoluciones de 20 de marzo y 28 de mayo de 2014, que tras la redacción dada al artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal por la Ley 8/2013, de 26 de junio, la realización de algún acto de división, segregación o agregación, con la finalidad recogida en dicho precepto, respecto de pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere la previa autorización administrativa como acto de intervención preventiva que asegure su adecuación a la norma de planeamiento. Sin embargo este requerimiento no es pleno, ya que se condiciona en el inciso final del párrafo primero de la letra b) antes transcrito a que «concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo» (actualmente, artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo), precepto con el que está estrechamente relacionado, operando ambos de forma complementaria»».
La redacción dada por el precepto y refrendada por la doctrina de la DGRN es clara. Sin embargo cabe destacar, que nada dice el precepto de la operaciones de agrupación de los elementos de una división horizontal (supuesto no mencionado en la Ley), razón por la cual deber interpretarse, a nuestro juicio, que no es preceptiva la licencia en los casos de agrupación, y ello aunque suponga la modificación de los elementos de una propiedad horizontal (que siempre disminuirá por efecto dela agrupación). 

Más dudosos podrían mostrarse, en nuestra opinión, los casos de "agregación", previstos expresamente en la Ley como actos que requieren autorización administrativa cuando ello suponga un incremento del número de elementos de la división horizontal o del complejo inmobiliario. Por ello, una correcta interpretación del precepto, implica por excluir del ámbito de aplicación del artículo 13 de la LPH, las agregaciones que no lleven implícita el incremento de número de elementos de la propiedad horizontal. 

Y muy importante el recordatorio que nos hace la DGRN sobre la aplicación de este régimen a los denominados complejos  inmobiliarios: 

Dispone el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo que «la constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos. A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos».




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