CASOS Y MATERIALES (8): La falta de financiación y los contratos de compraventa de viviendas; ¿existe legitimación del comprador para instar la resolución del contrato ? No.

Una de las consecuencias de la crisis económica ha sido, como todo el mundo sabe, la restricción del crédito. Por ello, aquellos que, bien por razones inversoras, bien por otro tipo de motivos, firmaron contratos de compraventa de viviendas en construcción, se encuentran, en muchos casos, en la situación de no poder obtener la financiación necesaria para poder dar cumplimiento a estos contratos cuando el promotor pone a su disposicion las viviendas. Ha proliferado abundantemnte las demandas contra empresas promotoras que isntan la resolución de los contratos sobre la base de que el comprador no puede obtener financiación.  Pero en ningún caso se piensa en el perjuicio que supondría para los promotores que estos contratos puedieran resolverse. La jurisprudencia mayoritaria se muestra contraria a reconocer a los compradores legitimación para resolver estos contratos.

A la vista de los antecedentes son necesarias unas breves consdieraciones.

En primer lugar, se deberá estar a lo pactado en el contrato de compraventa sobre la base del principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 Cc). Por esta razón, salvo que se haya previsto que la falta de financiación es causa de resolución, se deberá estar a las normas y principios generales. Incluso, a pesar de que haya pacto expreso, el comprador que inste la resolución, deberá haber cumplido a su vez todas sus oblgaciones (para el caso de haberse previsto pagos aplazados); recordemos que aquellas parte contratante que incurre "en mora" pierde toda facultad resolutoria.

En segundo lugar, a falta de pacto expreso, debe estarse a las normas generales de contratos contenidas en el Código Civil, en especial, al artículo 1124 Cc, a cuyo tenor sólo puede exigirse la resolución de las obligaciones recíprocas (como es el caso de la compraventa) en aquellos casos en los que la otra parte (el promotor) haya incumplido sus obligaciones. Y recordemos, de conformidad con la línea jurisprudencial, que ese incumplimiento debe ser grave.

Nuestra jurisprudencia es clara a la hora de desestimar las pretensiones resolutorias de compradores de viviendas cuando el promotora ha cumplido estrictamente sus obligaciones. Ni es aplicable el "caso fortuito" ni la cláusula general "rebus sis stantibus".  En este sentido, adjuntamos un interesante vículo sobre en el que se puede leer la opinión de cinco prestigiosos jueces y magistrados de reconocido prestigio [VER OPINIONES]  publicada en la página de "EL DERECHO" . Cuestión diferente es cuando el promotor ha incumplido sus obligaciones de forma grave, especialmente la del plazo de entrega (entendiendo como incumplimiento varios meses de retraso), circunstancia que legitimaria la resolución contractual.

Desde el punto de vista financiero, debe plantearse que el promotor ha invertido las cantidades a cuenta recibidas por los clientes en la construcción de las viviendas, razón por la cual resultaría desequilibrado, que la parte que ha cumplido con sus obligaciones contractuales debiera, además, devolver las cantidades entregadas a cuenta como consecuencia de estas pretensiones resolutorias. ¿Qué solución dar, pues, al problema de quien no puede cumplir por por no obtener financiación pero no puede resolver el contrato por carecer de legitimaicón para ello? . La solucion, a nuestro parecer, sólo puede darla quien ha cumplido sus obligaciones y debe pasar por una resolución contractual instada por el promotor con aplicación del artículo 1.101 Cc, aplicando las cantidades entregadas a cuenta para el resarcimiento de daños y perjuicios (especialmente los financieros) soportados por el promotor cuando éste pueda justificarlos. Todo ello sin perjuicio de la facultad que asiste al promotor para exigir el cumplimiento de las obligaciones a aquellos compradores que sí pueden hacer frente a la compra de la vivivienda.