El tema sigue siendo objeto de comentario en la red. Es la tercera entrada que dedicamos al tema, que ciertamente, puede cobrar una trascendencia importante. El profesor Alfaro nos ofrece otra resolución judicial relativa a los procedimientos de ejecución hipotecaria, en los cuales las entidades de crédito, además de adjudicarse el bien (a un valor muy inferior al de tasación), solicitan que se continúe la ejecución por el resto del principal pendiente de pago sobre la base del artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En este de sentido, el Juzgado de primera instancia número 44 de Barcelona ha dictado Auto en fecha 24 de enero de 2011 [véase TEXTO DEL AUTO], por el cual da por finalizada una ejecución, en la cual la entidad de crédito ejecutante se había adjudicado un bien por el 50% de su valor de tasación. Argumenta el juzgado, que en el patrimonio del acreedor ejecutante ha entrado un bien con un valor real superior (la propia entidad de crédito al otorgar el préstamo le había dado un valor superior), razón por la cual, el juzgador entiende que el interés del acreedor ya está satisfecho con la adjudicación del bien. ¿Es ajustada a Derecho esta resolución?
Fuente: blog del profesor Alfaro [véase comentario].
Anteriores entradas nuestras:
1.- Primer Auto de la AP de Navarra. (diciembre 2010)
2.- Segundo Auto de la AP de Navarra (enero 2011)
Una tasación oficial, ¿durante cuanto tiempo se considera que refleja el "valor real" de mercado?
ResponderEliminarSi la tasación se realizó años atrás, es probable que el precio de mercado en el momento de la ejecución sea diferente.
En cualquier caso, si la entidad financiera finalmente pagó 152.000 euros, no creo que se pueda dar la entrada del bien por valor de 304.000.
Y si lo ha hecho así en base a que la tasacion era actualizada,... es un atraco.
MCC
A efectos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de la Ley hipotecaria, cuando las partes consituyen hipoteca deben fijar, entre otros parámetros, el "valor de tasación" que normalmente viene respaldado (en caso de las entidadades de crédito) por una tasador oficial. No tiene plazo, el valor de tasación es un pacto entre las partes, que permance vigente miestras no lo modifiquen, como ocurre con el resto de condiones del contrato de préstamo; podría las partes fijarlo libremente. No obstante, para que el crédito bancario, luego sea titulizable (titulo que puede luego negociar el banco en mercados secundarios), la ley del mercado hipotedcario exige que ese valor (pacto entre las partes) venga respaldado por un tasador oficial, cuyo certificado se incorpora a la escritura de préstamo. Las tasaciones de inmuebles, en otros casos, (por ejemplo antes de una firma) suelen tener una vigencia de 6 mees, transcurridos los cuales si esa operación no se ha firmado la tasación hay que volverla a hacer. En relación a la afirmación de que "es una atraco", comentar que la Ley de enjuiciamiento civil, permite al acreedor concurrir a la subasta ya adjudicarse el bien por un 50% del valor de tasación (no en primera subasta, sino en sucesivas), pero la realidad es que nadie en la subasta/s dá más, sino se lo adjudicaría otra persona. Se trata en defintiva de un problema de valores (los inmuebles han bajado mucho), con independencia de que la Ley pueda ser criticable. En relación a la contabilidad (y corregidme si me equivoco) los inmuebles (considerados activos) se contabilizan por su "valor real" de adquisición, para luego asignarles su cuota de amortización, que aplicada a lo largo de sucesivos ejercicios va depreciando el valor del bien ¿no?.
ResponderEliminarMuchas gracias por participar en el blog con vuestros interesantísimos comentarios.
Hola,
ResponderEliminarPor lo que sé, respecto a la amortizacion de activos, es como dices, se contabilizan por su "valor real", atendiendo que el valor real es el precio que se paga por el bien, ya que, si lo hicieran por el precio de tasación, saldrían unas cuotas de amortización mucho mayores, que acabarían generando una detreciación más allá del importe que se pagó por el bien. Y por lo tanto llevando a gasto una parte que no ha sido desembolsada.
Si no estoy equivocado, en contabilidad, a menos que se justifique con fundamentos objetivos, el valor real de un bien es el último precio que se ha pagado por el mismo. Y más aún cuando ha sido una compraventa ante notario, con inscripcion en el registro de la propiedad, etc...
Lo que sí se puede hacer es, con posterioridad a la compra del activo, que se ha tenido que contabilizar por el precio desembolsado, es solicitar una nueva tasación, y reflejar de forma directa un beneficio por revalorización de activos... pero esto no creo que sea correcto hacerlo con una tasación ANTERIOR a la adquisición del bien.
Si no estoy equivocado, en teoría, (aunque en la practica puede que no sea así), la subasta publica está pensada para que el bien subastado tenga las máximas garantías de venta a precio de mercado, por lo que sigo pensando que un bien que ha pasado por subasta publica se le ha asignado el valor de mercado libre, por lo que veo dificil que una entidad de tasación justifique que el valor de mercado en el momento de la subasta es del doble del precio que se ha pagado por ella...
Por todo esto entiendo que la entidad bancaria debería ser coherente y, una de dos, o da la entrada al bien por un valor superior y se da por satisfecha sin reclamar nada más al deudor, o contabiliza la compra del bien por el precio pagado en la subasta, aceptando que es el valor real de mercado, y le continúa reclamando al deudor la parte pendiente del prestamo. Si no utiliza una de estas dos opciones se puede dar el siguiente caso:
Haciendo números, si la entidad bancaria entregó el 80% del valor de tasación, hablamos de una ptmo hipotecario de 243.200 euros. Si la entidad bancaria, además de dar la entrada del bien por 304.000 euros, pero solo se da por satifecha en 152.000 y le sigue reclamando al deudor el valor hasta el 80% del valor de tasación (otros 91.200 euros), resulta que la entidad va a recibir activos por valor de 395.200 euros cuando solo desembolsó 243.200...
lo que le va a generar un beneficio de 152.000 euros...
Vamos, que sigo sin verlo claro...
Gracias por vuestras aclaraciones.
Un saludo
Hola MCC; los asptectos que planteas son estrictamente contables; pero tanto la entrada ocmo la resolución judicial, hacen referencia a aspectos hipotecarios (valores a efectos hipotecarios. El bien, a buen no seguro no vale lo que dice la tasación, por lo que una tasación actualizada bajaría, sin duda ese valor.
ResponderEliminarsaludos
Hola Juan,
ResponderEliminarGracias por las aclaraciones.
Es un magnífico foro!
Un saludo