Hemos tenido ocasión de tratar en anteriores entradas la doctrina jurisprudencial que tiene por objeto el tratamiento de las facultades que ostentan los propietarios o arrendatarios de locales comerciales, en punto a la realización de obras en los citados locales, obras que de alguna manera puedan tener repercusiones sobre los elementos comunes del edificio [véase entrada anterior relativa a ascensores] .
Nuestro más alto Tribunal ha confirmado una sentencia de la Audiencia Proviencial de La Coruña por la que se revocaba una sentencia de instancia que había estimado una demanda interpuesta por una Comunidad de Propietarios, solicitando suspensión de obra que estaba realizando la arrendataria de un local "Opencor Tiendas de Conveniencia, S.A.", al no haber sido consentida esta obra por la Comunidad y alterar de forma notable la fachada del edificio. La Audiencia revoca la sentencia de instancia dado la razón a la mercantil Opencor, desestimando la pretensión de la Comunidad de Propietarios. La sentencia de la Audiencia fue recurrida en Casación y dió lugar a en la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 2011 [VÉASE TEXTO], en la cual se recoge la doctrina jurisprudencial relativa a las facultades que ostenta un arrendatario de un local para realizar obras que afecten a la fachada del Edificio. ¿Tiene legitimación pasiva el arrendatario para ser demandado? Si. ¿Puede serlo también el propietario' Sí. ¿qué límites tiene el arrendatario en la realización de esta obra? ¿hasta dónde se puede alterar la imagen visual de la fachada de un edificio a nivel de locales comerciales?. Todas estas cuestiones puden verse tratadas en la sentencia. Destacamos de la sentencia los siguientes aspectos:
Ahora bien, siendo cierto que la doctrina de las distintas Audiencias Provinciales al referirse a la modificación de la fachada de la planta baja tiene en cuenta parámetros tales como el impacto visual y la afectación estética del edificio, también lo es que admite que no pueden recibir el mismo tratamiento las alteraciones que afectan a las fachadas de los locales que a las de las viviendas, pudiendo aquéllos por su propia naturaleza ser destinados a actividades muy distintas que exigen una mayor flexibilidad en cuanto a su aspecto exterior ( sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa de 21 abril de 2005 ). Al amparo de lo establecido en artículo 3.1º del Código Civil - de que las normas han de interpretarse de acuerdo con la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas - se señala que, en atención a la realidad de las cosas, ha de diferenciarse las obras realizadas en las viviendas y las que se llevan a cabo en los locales comerciales; que, de no existir esa interpretación flexible, se dejaría en muchas ocasiones sin contenido económico el derecho del propietario del local de utilizarlo según su natural y permitido destino ( SAP Tarragona de 25 enero 2005 ). De ahí que, al valorar la alteración estética que pueda causar la remodelación de los elementos decorativos en las fachadas de los locales, se tenga en cuenta la necesidad de su adaptación a los usos comerciales de su tiempo.
Para terminar concluyendo que:
En este caso, aun siendo innegable que con la remodelación realizada en la fachada del bajo comercial se alteró la fachada del bajo del edificio en relación a la que se mantuvo durante todos los añosen que se ubicó allí un establecimiento de venta de muebles, al entender de esta Sala, no lo ha sido de un modo desmesurado o excesivo en relación a lo que viene siendo habitual al acondicionar las fachadas para la realización de actividades comerciales de la índole de la que desarrolla la entidad codemandada, sino, que, incluso, en este caso, dado el volumen del edificio, de siete plantas de viviendas y entreplanta, el contraste ornamental con el resto de la fachada no hace que el edificio pierda su sustantividad, siendo la parte afectada por el cambio mínima en relación a la totalidad de la fachada, y, porque, incluso, los paneles no se colocaron inmediatamente a la puerta de entrada al edificio, en donde dicho contraste podría causar un mayor impacto visual, ya que, como se puede apreciar, a un lado de ella se encuentra la puerta de acceso al público del local, y al otro lado la fachada se revistió con granito rosa en consonancia el revestimiento que ya existía en la parte baja de la fachada.
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